Осторожно: дешевая квартира!

22.09.2010

Следует иметь в виду, что заманчиво низкие цены часто соседствуют с обманчивыми намерениями. Низкая стоимость квартиры — одна из главных уловок мошенников. И зачастую самое худшее для нового собственника жилья обнаруживается после сделки. Вскрываются факты всевозможного обременения квартир со стороны третьих лиц, подделка документов на недвижимость, паспортов и т. д. Все это может привести к признанию сделки недействительной. Бывает, что мошенники специально выставляют в объявлении дешевую стоимость квартиры, чтобы на нее организовать очередь, а затем принимают от покупателей авансы и скрываются. Вернуть свои деньги в таких случаях очень сложно и зачастую невозможно.

При покупке жилья специалисты советуют обращать внимание на правоустанавливающие документы продавца, к примеру на то, когда был подписан договор купли-продажи. Тот факт, что квартира куплена за месяц до продажи и ее предлагают по низкой цене, должен насторожить покупателя.

Подстава со стороны мошенников может заключаться и в другом. К примеру, вы купили квартиру, а позже выяснилось, что продавец ее считается недееспособным и в сделке участвовать не может. Результат для покупателя плачевный: ни денег, ни квартиры. Необходимо уточнить, не состоит ли продавец квартиры на учете в психоневрологическом либо наркологическом диспансере, следует проверить наличие задолженностей по коммунальным и телефонным платежам, кто был предыдущим собственником жилья и куда убыл после продажи этой квартиры. Иными словами, попытаться восстановить историю квартиры.

Как это сделать? Собрать подобного рода информацию можно только на ощупь, то есть пообщавшись с соседями, желательно из двух-трех квартир, поговорив с жильцами во дворе, с председателем ТСЖ или консьержем. Пренебрегать самостоятельным сыском, особенно если жилищная проблема решается без привлечения опытных риэлторов, не стоит.

При покупке дешевой квартиры следует также обратить внимание, все ли собственники недвижимости (их может быть несколько) готовы продать свои квадраты по такой низкой цене. Для этого необходимо  пообщаться с каждым из них в отдельности.

Следует отметить, что не каждая квартира, продаваемая по цене на 20–25% ниже рыночной, — дело рук мошенников. Иногда причинами таких ценовых аномалий становятся обстоятельства, которые иначе как личным форс-мажором не назовешь. Как правило, это ситуации, когда деньги требуются очень срочно.

Заниженная стоимость в дорогом сегменте также  может означать продажу банком залоговой квартиры по ликвидной цене, чего не стоит опасаться. Степень риска здесь невысока. Кроме того дешевле могут продавать жилье по договору ренты, когда полноценным собственником покупатель станет только после смерти продавца квартиры.

И все же, как правило, низкая цена — следствие определенных дефектов самой квартиры. Например, первый этаж, под которым располагается сырой подвал, или последний этаж с протекающей крышей. А стены торцевой квартиры могут «плакать», из-за чего в комнатах будет повышенная влажность, а зимой холодно. На цены в сторону их снижения влияют и непрезентабельный вид из окон, отсутствие ремонта, старые коммуникации, аварийное состояние дома и т. п. Причем многие дефекты обнаружить с первого взгляда зачастую весьма непросто.

Многие жилищные недостатки хозяева скрывают. Неблагополучные соседи — отдельная тема. Они достаются покупателю дешевого жилья, видимо, в качестве бонуса. Ими могут оказаться, например, пьющие и дебоширящие граждане. Подвохом может стать и квартира на втором этаже, если под окнами расположен козырек подъезда или рядом пожарная лестница. Такая недвижимость легко становится объектом внимания воров. Квартиры на втором этаже иногда находятся над офисами различных фирм, что тоже может быть чревато последствиями. Например, на такой склад ночью могут с шумом подъезжать грузовые автомобили.

Иными словами, заниженная стоимость квартиры всегда должна настораживать покупателя, особенно если ее стоимость на 30–50% меньше рыночной.
Чтобы предупредить наших читателей, мы составили перечень некоторых распространенных схем мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.
1. . Мошенничество на основе генеральной доверенности. Вместо нее достаточно оформить заверенную нотариусом доверенность на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени продавца недвижимости.
2. Продажа квартиры, полученной по наследству, без ведома других наследников, которые впоследствии могут оспорить сделку по продаже недвижимости.  Для них срок для заявления прав на наследство отсчитывается днем, когда получены сведения о смерти наследодателя.
3. Продажа совместно нажитой в браке квартиры без согласия супруга, который может оспорить такую сделку в течение года.
4. Продажа квартиры, в ходе приватизации которой были нарушены права несовершеннолетних жильцов, иными словами – детей, которые были зарегистрированы в квартире, не включили в число собственников. Такая сделка может быть оспорена с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. Принято считать, что свои права ребенок полноценно осознает с момента совершеннолетия. К этой дате надо прибавить еще три года (срок исковой давности для таких случаев).
5. Покупка квартиры на вторичном рынке, которая продавалась по два и более раз, в том числе покупка квартиры, приобретенной прошлым хозяином на основании судебных решений или по наследству – есть риск столкнуться с мошенничеством.
6. Неоднократная, двойная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям с использованием поддельных документов на квартиру.
7. Сбор задатков с нескольких потенциальных покупателей (сумма в 10-15% от стоимости жилья). Квартира показывается мошенниками нескольким покупателям, с которых собирают задатки, один из «счастливчиков» в итоге становится владельцем жилья и остается разбираться с обманутыми претендентами.
8. Продажа жилья по существенно заниженной цене – зачастую происходит в случаях, когда продавцы совершали кабальную сделку. Она может быть признана недействительной, так как хозяин квартиры совершил продажу на заведомо не выгодных для себя условиях из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
9. Продажа квартиры с «обременением» – с зарегистрированными на жилплощади гражданами. На практике выселить их, несмотря на нормы Жилищного кодекса, не так просто.
10. Подделка штампов регистрации в паспорте, которые выглядят размыто и нечетко, и не соответствуют местному отделению милиции. Может отсутствовать и штамп о выписке с предыдущего места регистрации.
11. Подделка платежных и правоустанавливающих документов.
12. Подделка справки из БТИ
13. Использование документа с неполным или резко прерванным содержанием. В некоторых документов могут отсутствовать полные сведения об определенных органах власти, присутствовать подпись лица, не имевшего права выдавать документ или печать не той организации. Кроме того, основания выдачи документа могут быть незаконными.
За 20 лет существования рынка недвижимости форма договора купли-продажи уже достаточно отработана и отточена, кроме того, все договоры купли-продажи подлежат обязательной государственной регистрации.
Прежде всего, в договоре должны быть отражены возникающие права третьих лиц. Должно быть указано, есть ли в квартире на момент продажи зарегистрированные по месту жительства лица и в какой срок они обязуются сняться с регистрационного учета из этой квартиры. Это в том случае, если квартира продается в ходе альтернативной сделки, то есть в ней прописан продавец. Но это может быть и свободная продажа, когда просто стороны договорились, что юридическое и физическое освобождение квартиры будет после регистрации. Необходимо удостовериться, что члены семьи собственника дали согласие на продажу квартиры и добровольно, в несудебном порядке, выпишутся из квартиры после ее продажи.
Во-вторых, необходимо обращать внимание на права супругов продавца – если продавец состоит в браке, квартира приобретена в браке на основании возмездной сделки, то должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу. К обязательным условиям договора купли-продажи относится полная идентификация объекта – то есть подробно должны быть указаны, не только почтовый адрес (улица, номер дома, квартиры), но и количество комнат, площадь квартиры. То есть объект должен быть конкретно определенный. К обязательным пунктам, которые должны быть прописаны в договоре, также относится цена квартиры.

Осторожно: дешевая квартира!

Другие статьи