Налоги для собственников: глубокая перспектива

03.09.2010

    Согласно действующей сегодня налоговой схеме, лицо, обладающее на праве собственности недвижимостью, обязано ежегодно платить два вида налогов: земельный и налог на имущество.
Плательщиками налога на землю являются лица, которым участок принадлежит не только на праве собственности, но и на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также на праве пожизненного наследуемого владения.
Земельный налог относится к местным налогам, а это означает, что он вводится и прекращает свое действие на основании нормативно-правовых актов представительных органов муниципальных образований. То есть основные положения о земельном налоге содержатся в Налоговом кодексе РФ, а вся конкретика (налоговые ставки, льготы, сроки уплаты) регулируются местными законами.
Земельный налог платится раз в год. Рассчитывается он от кадастровой стоимости участка, то есть кадастровая стоимость является налоговой базой.
Налоговые ставки устанавливаются местными законами, но есть пределы, выше которых земельный налог быть не может (ст. 394 НК РФ).
    Так, ставки не могут превышать:
1) 0,3% от налоговой базы в отношении земельных участков:
– отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
– занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных для жилищного строительства;
– приобретенных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства.
2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.
Как происходит оплата земельного налога? Налоговые органы должны самостоятельно рассчитать его сумму, которую необходимо оплатить гражданину – физическому лицу. Сведения, исходя из которых происходит расчет, налоговики получают от органов, осуществляющих кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Рассчитав размер налога, налоговые органы должны разослать налогоплательщикам специальное уведомление, где будет сказано, какую сумму необходимо уплатить за текущий год.
Направление такого уведомления допускается не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления. Налогоплательщики уплачивают налог не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления. Таким образом, если уведомление вам не приходило, то взыскать земельный налог могут не больше чем за три года. Если же уведомление приходило, а вы его проигнорировали и не заплатили, налог могут взыскать за любой период времени.
А вот организации и индивидуальные предприниматели обязаны самостоятельно посчитать, сколько им необходимо платить.

     Для некоторых категорий налогоплательщиков предусмотрены определенные льготы (ст. 395 НК РФ). К примеру, освобождены от уплаты налога:
– физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока, а также общины таких народов – в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;
– религиозные организации – в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;
– общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе – созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, – в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности и т. д.
Для других категорий законом предусмотрено уменьшение налоговой базы на 10 000 рублей. То есть эти 10 000 рублей налогом не облагаются. Такое уменьшение возможно в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении следующих категорий налогоплательщиков:
– Героев Советского Союза, Героев России, полных кавалеров ордена Славы;
– инвалидов, имеющих третью степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют первую и вторую группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;
– инвалидов с детства;
– ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также ветеранов и инвалидов боевых действий и т. д.
Представительные органы муниципальных образований вправе расширить перечень льготных категорий, а также увеличивать сумму, на которую может быть уменьшена налоговая база в отношении некоторых категорий налогоплательщиков. В Москве дополнительно налоговую базу допускается уменьшать на 1 000 000 рублей для некоторых налогоплательщиков (инвалиды, инвалиды детства, ветераны ВОВ и другие).
Путем вычитания и умножения
Попробуем произвести расчет. К примеру, кадастровая стоимость участка для личного подсобного хозяйства составляет 1 500 000 рублей. Для такого участка налоговая ставка не может быть больше 0,3%. Допустим, участок принадлежит инвалиду второй группы. Это значит, что для него сумма налога будет равна: 1 500 000 – 10000– 1000 000 х 0,3% = 1 470 рублей в год.
Окончательная сумма земельного налога будет зависеть от кадастровой стоимости участка. Чем дороже земля, тем больше придется заплатить.

      Налог на имущество – второй вид налога, который обязаны платить физические лица – собственники имущества. Объектами налогообложения являются:
– жилой дом;
– квартира;
– комната;
– дача;
– гараж;
– иное строение, помещение и сооружение;
– доля в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Налог уплачивается раз в год. Налоговой базой является инвентаризационная стоимость имущества. Органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и госрегистрацию прав на недвижимое имущество, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов.
Ставки налога на имущество устанавливаются представительными органами местного самоуправления, но при этом ставки не могут быть выше тех, которые названы в Федеральном законе от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».
    Так, при стоимости имущества до 300000 рублей ставка налога не может быть выше 0,1%, при стоимости от 300 000 до 500000 ставка – от 0,1 до 0,3%, при стоимости свыше 500 000 рублей – от 0,3 до 2%.
     В Великом Новгороде действуют следующие налоговые ставки для жилых помещений:
- До 300тыс.руб. - 0,1%
- От 300 до 400тыс. руб. - 0,2%
- От 400 до 500тыс. руб. - 0,3%
- От 500 до 600тыс.руб. - 0,7%
- От 600 до 1000тыс. руб. – 1%
- Свыше 1000тыс. руб. - 1,5%
  Налог исчисляется налоговыми органами, которые рассылают налоговые уведомления. Если налог не будет оплачен своевременно, налогоплательщика могут привлечь к ответственности, и ему помимо самого налога придется заплатить пени. Хотя некоторые граждане, проживая в собственных квартирах или комнатах по несколько лет, так никогда не видели и не получали налогового уведомления. В таком случае нельзя сказать, что налогоплательщик просрочил уплату налога и тем более нельзя привлечь его к ответственности. Это вина налоговиков, что они вовремя не произвели расчеты и не выслали уведомление.

   Не стоит бояться, что сотрудники налоговой инспекции, пересчитав налог, вышлют вам уведомление с требованием заплатить за прошедшие пять или десять лет. Как предусмотрено законом, лица, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачивают его не более чем за три года.
Имейте в виду, что законом предусмотрены льготы для определенных категорий плательщиков налога. Так, в соответствии со ст. 4 Закона «О налогах на имущество физических лиц» от уплаты налога освобождаются: инвалиды, пенсионеры, участники ВОВ, некоторые категории военнослужащих и т. д.

      Вот уже несколько лет (а именно с 2004 года) разрабатывается законопроект о едином налоге на недвижимость. Данный вид налога должен будет заменить собой налог на имущество и земельный налог. По одним прогнозам, налог на недвижимость введут не ранее 2013-го, другие прогнозы говорят о 2015 годе. Столь долгий срок для принятия нового налога объясняется тем, что необходимо провести большую работу по разработке самого проекта закона, данный проект должен пройти через Госдуму, Совет Федерации, быть одобрен и подписан президентом РФ. Также необходимо вносить изменения в другие законодательные акты, например в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Предположительно, сумма налога будет зависеть от рыночной стоимости недвижимости, а назвать ее предстоит независимым оценщикам.

  Мнения экспертов:

Антон Белобжеский, генеральный директор строительной компании IDT:
– Новая схема, по которой налогооблагаемая база будет рассчитываться исходя из заключения независимых оценщиков, таит в себе подводные камни. Поскольку оценщики заключают договоры с Федеральной налоговой службой, их мнение будет в высшей степени предвзятым, на него будет влиять позиция заказчика. И опять может получиться так, что размер налогооблагаемой базы не будет соответствовать истинной стоимости недвижимости. В результате в руках ФНС оказывается рычаг давления на собственников. Особенно это может коснуться владельцев дорогих объектов – хороших особняков или крупных участков земли.
С одной стороны, при введении единого налога преследуется благая цель: диверсифицировать размер платежей, минимизировав налоговое бремя для жителей хрущевок, повысить налоговые сборы за счет владельцев дорогой недвижимости, которые, как правило, являются состоятельными гражданами. Однако существует вероятность манипуляций со стороны оценщика и, как следствие, – возникновение коррупции.

Евгений Вдовин, финансовый директор «Велес Капитал Девелопмент»:
– Налог на недвижимость заменит налог на имущество физических лиц и налог на землю. Базой для определения суммы налога послужит кадастровая стоимость имущества по состоянию на 1 января каждого года. Кадастровая стоимость, определяемая органами власти, будет примерно соответствовать рыночной стоимости имущества.
Максимальная налоговая ставка предполагается не более 0,1%. Теоретически, подобная система налогообложения поможет распределить бремя уплаты налога между лицами, владеющими дорогой недвижимостью, и лицами малоимущими. Но на практике может получиться иная ситуация. Например, вы живете в Сочи, в своем небольшом доме, неожиданно правительство решило провести там Олимпиаду... Кадастровая стоимость имущества вырастет, вырастет сумма налога, и придется платить больше. Хотя какой-либо материальной выгоды в денежном выражении вы не получили.
Проект введения налога на недвижимость предусматривает обычные льготы для физических лиц: освобождение от уплаты налогов для инвалидов, чернобыльцев, семей военнослужащих и других. Предусмотрено, что налог не будут платить пенсионеры с площади 50 кв. метров. Намечен ряд социальных вычетов. Но какие-то конкретные цифры пока не озвучены.

Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад:
– Разговоры о новом законе, регулирующем налог на недвижимость, ведутся с 1990-х, проект документа существует с 2004 года, более того, тогда же он прошел первое чтение. Однако дискуссий вокруг данной законодательной инициативы было и остается немало, поэтому говорить о том, что он будет принят именно в таком виде, не приходится. Слишком много нюансов возникает в нашей социально неоднородной стране.
То, что в данном случае речь идет об увеличении налогов для большинства налогоплательщиков, сомневаться не приходится. Однако если выехать за пределы центральных и финансово благополучных городов, можно обнаружить немало сторонников принятия данного закона. Для примера: в ряде регионов кадастровая оценка стоимости земельных участков существенно выше ее рыночной стоимости. К тому же и в рамках данного закона справедливость оценки стоимости может вызывать вопросы.
Так как данный налог является местным, то, по логике вещей, он должен идти на благо налогоплательщиков. Например, в США большинство плательщиков не имеет претензий к ставкам налога на недвижимость, понимая, что уплаченные ими деньги реально идут на улучшение условий проживания жителей: поддержание высокого уровня системы образования, благоустройство территорий, создание общественных центров и многое другое. Зная взаимоотношения граждан и чиновников в нашей стране, понятно, что повышение налогов на фоне существующего уровня доверия (а лучше сказать – недоверия) станет очередным поводом для проявления социального недовольства.
При всем том единый налог на недвижимость – это распространенная международная практика. Общий налог позволяет уменьшить нагрузку на сотрудников фискальных органов, сделать систему более понятной для налогоплательщиков, которые зачастую не в состоянии разобраться в нюансах налогового законодательства. Скажем, для владельцев загородных домов станет намного проще рассчитывать сумму налога за совокупный объем объектов недвижимости в собственности, чем платить отдельно земельный налог (исходя из кадастровой стоимости участка) и налог на имущество физических лиц за жилой дом (исходя из инвентаризационной оценки).

Денис Измайлов, эксперт по вопросам загородного строительства CENTURY 21:
– По оценкам специалистов Минфина и Минэкономразвития, детально занимающихся этим вопросом, разработкой принципов, критериев и ставок налогооблагаемой базы, переход на новый налог будет происходить поэтапно в 2010–2012 гг. Это связано с тем, что в РФ пока не завершена работа по кадастровому учету и кадастровой оценке всех объектов недвижимости, недостаточно развит рынок профессиональной оценки. Кроме того, специалисты единодушно отмечают необходимость детальной проработки вопроса о применении понижающего коэффициента для собственников с низкими текущими доходами (пенсионеров, льготных категорий граждан), дабы не получилось «как всегда».
Налог на недвижимость предполагает выстраивание налогооблагаемой базы в соответствии с рыночной стоимостью объектов недвижимости, что приведет к принципиальному росту налоговых платежей в пользу государства.
Точные ставки нового налога пока не определены, но, по расчетам экспертов, имущественные платежи в результате нововведения могут вырасти в десятки раз.

     Понятно, что от уплаты налога и на землю, и на имущество сегодня уже никуда не уйти. Причем его бремя по мере роста цен на недвижимость будет лишь расти.
Лучше ли платить один налог вместо двух? На первый взгляд, один лучше двух, но главный вопрос – размер налога. Жизненный опыт говорит о том, что любые телодвижения законотворцев обходятся россиянам дорого. Увеличив налог на недвижимость под любым предлогом, казна получит миллиарды, но что получат простые смертные?

Налоги для собственников: глубокая перспектива

Другие статьи