История о том, как отсутствие расписки к расторжению договора привело

23.11.2010

Эта, весьма поучительная для участников рынка недвижимости история, длилась почти пять лет. Начавшись в 1997 году с заключения сделки купли-продажи квартиры, она переросла в затяжной судебный спор, который был рассмотрен во всех инстанциях - от районного суда до Президиума Верховного Суда РФ.

Итак, суть истории была такова.

15 мая 1997 года гражданки Гришина и Коровина (фамилии условные) заключили в нотариальной форме договор купли-продажи квартиры, по которому Гришина продала, а Коровина купила трёхкомнатную квартиру в городе Москве. 10 июня 1997 года данный договор был зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы. В соответствии с положениями договора передача денег продавцу за покупаемую квартиру должна была осуществляться после регистрации договора в Комитете муниципального жилья в тот же день. Форма и порядок расчётов за квартиру в договоре не оговаривались.
Утверждая, что Коровина не заплатила определённую договором сумму, Гришина обратилась в суд с иском к покупателю о расторжении указанного договора купли-продажи, о признании права собственности на квартиру за собой и о выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.

28 декабря 1999 года решением Лефортовского районного суда г. Москвы иск был удовлетворён. Ответчица с таким результатом не согласилась, и спор продолжился в вышестоящих инстанциях.
26 мая 2000 года судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение районного суда без изменений.
24 мая 2001 года такой же вердикт вынес президиум Московского городского суда.
21 августа 2001 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила без удовлетворения протест в порядке надзора заместителя Генерального прокурора РФ об отмене принятых постановлений.
27 марта 2002 года Президиум Верховного Суда РФ аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ также оставил без удовлетворения.

Судебные инстанции исходили из следующего. В соответствии со статьёй 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При проведении расчёта покупатель совершает действие, направленное на исполнение своей обязанности по оплате приобретённой недвижимости. Продавец же, принимая деньги от покупателя, реализует тем самым своё право на оплату проданного имущества. При этом согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство (т.е. прекращает обязанность покупателя оплатить и прекращает право продавца требовать оплаты). Таким образом, расчёт за купленную квартиру - суть сделка, совершаемая во исполнение договора купли-продажи.
Далее, Гражданский кодекс РФ установил следующие формы сделок: устная, простая письменная и нотариальная. При этом в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 161 ГК РФ в простой письменной форме (за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения) должны совершаться сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Несоблюдение же простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).
В соответствии с требованиями приведённых правовых норм гражданка Коровина должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи гражданке Гришиной денег за квартиру (например, расписку продавца), однако она этого не сделала. Имеющиеся показания свидетелей не могут быть приняты во внимание как не допустимый в данном случае вид доказательств. Выписка из банковского счёта о снятии ответчицей денег в сумме 20 тысяч долларов США накануне регистрации договора свидетельствует лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице. При таких обстоятельствах все судебные инстанции с доводами ответчицы не согласились и вынесли свои решения в пользу истицы.

Перейдём теперь к выводам.

Если по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества расчёт сторонами производится после его подписания, то покупателю настоятельно рекомендуется брать с продавца расписку в получении денег за проданный им объект недвижимости, либо составлять двусторонний акт о полном завершении взаиморасчётов. Отсутствие же письменного документа, подтверждающего уплату денег за недвижимость, как видно из рассмотренного примера, может привести к расторжению договора купли-продажи и - что самое серьёзное для покупателя - к утрате не только купленного объекта, но и уплаченных за него денег.

В статье использованы материалы официального издания
"Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации" (2002, №8).
"По материалам сайта "Проект 47" (http://w47.narod.ru)".

История о том, как отсутствие расписки к расторжению договора привело

Другие статьи