Ипотечные истории: дела семейные.

20.01.2011

Традиционно считается, что главными в ипотеке являются взаимоотношения заемщика и банка. Спорить со столь очевидной истиной мы не станем, но заметим, что часто на них накладываются другие проблемы – те, что возникают между заемщиком и членами его семьи. Иногда все выходит хорошо, а иногда и весьма взрывоопасно…

Как «делить» ипотеку при разводе

В июле 2007 года, когда мы еще состояли в браке с моим мужем, была приобретена квартира в ипотеку. Под следующий Новый год муж ушел из семьи, а в ноябре 2008 года мы развелись официально. Состоявшийся позднее суд решил: доли в квартире – по 1/2, оставшийся кредит также выплачивать совместно. Но фактически плачу я одна, квитанции имеются. Что мне делать?

Пути, собственно, два – или как-то договариваться с бывшим мужем, или положиться на закон.

При первом сценарии, говорит Сергей Мазурик, руководитель продукта ипотечного кредитования Дирекции продуктов OTP-банка, одним из возможных вариантов может быть подписание мирового соглашения с отказом от доли одного из супругов в пользу другого, например, за вознаграждение. Также возможно обсудить вопрос о продаже предмета ипотеки с погашением долга по ипотеке и разделе оставшейся суммы между супругами. В любом случае, все эти варианты должны согласовываться с залогодержателем.

А вот если «по закону» - то тут все однозначно. «В кредитном договоре есть две стороны: одна – банк, вторая – заемщица и ее супруг, - говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». – Проблемы «внутри» второй стороны банку не интересны: ответственность у заемщицы с мужем (пусть сейчас он уже бывший) солидарная».

В переводе на более понятный простому человеку язык это означает, что в залоге находится вся квартира целиком. И кто бы из созаемщиков ни перестал платить – банк вправе потребовать уплаты с другого. Т.е. позиция «обывательского здравого смысла» (я заплачу свою половину, а вторая – дело бывшего мужа) в данном случае не пройдет: банк сначала станет «прессовать» обоих, а в крайнем случае наложит взыскание на предмет залога, т.е. квартиру. Опять-таки, на всю. В любом случае, доводить до конфликта с банком не стоит: там за каждый день просрочки набегают огромные штрафные проценты. Так что стоит либо обратиться в суд (правда, замечает Дмитрий Овсянников, ипотека в России еще довольно молода, и судебных прецедентов по подобным делам еще не слишком много; предсказать, как суд будет «разруливать» подобный казус, сложно). Либо – платить самостоятельно.

Согласно Гражданскому кодексу, созаемщик, исполнивший за другого созаемщика его обязательства, вправе потребовать возврата денег. Т.е. уже после того, как долг банку будет погашен, следует обращаться в суд с иском о «переделении» квартиры – она уже никак не 50 на 50, коль скоро большую часть платежей по ипотеке внесла автор этого письма.

Можно ли прописать «постороннего»?

Имею квартиру, приобретенную в ипотеку. Хочу «прописать» в нее своего гражданского мужа. В кредитном договоре есть пункт о том, что я обязана уведомлять банк обо всех зарегистрированных. Как мне поступить? Может быть, гражданскому мужу имеет смысл написать письменный отказ от притязаний на недвижимость – это не повысит шансы того, что банк не будет сопротивляться?

Можно, конечно, порассуждать о том, что «прописки» в нашей стране нет с начала 90-х – ее заменила «регистрация по месту жительства». Но не будем цепляться к словам – и так понятно, о чем идет речь… Все наши эксперты согласились с тем, что нарушать положение, прямо зафиксированное в кредитном договоре, не стоит. Если банк оставил себе право проверять, не появились ли в квартире зарегистрированные – он может и воспользоваться им.

Нужны ли заемщику проблемы с банком из-за такой мелочи? - риторически спрашивает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». – Санкции, которые могут быть наложены на заемщика после нарушения условий кредитного договора, указаны в нем же. В зависимости от условий кредитного договора это может быть и штраф, и требование о досрочном возврате кредита».

Идея письменного отказа со стороны сожителя (да, да, именно этим не очень красивым термином называется ваш мужчина: законодательство не знает понятия «гражданский муж»; если не верите – посетите процессы по дележу наследства, откуда «гражданские вдовы» уходят, не получив ни копейки: все достается женам законным, пусть с ними муж и не жил последние 20 лет), так вот, идея «письменного отказа» тоже не вдохновила. «Как сожитель его дал – так и назад заберет», - категорична Ирина Кажикина.

И пару слов от автора. Банки отличаются разными «характерами»: одни норовят «утюжить» своих заемщиков по поводу и без, другие в их жизнь особенно не вмешиваются – лишь бы платили. Более того, «степень стервозности» меняется со временем: в кризис, к примеру, банки испытывали большую потребность в деньгах, поэтому иной раз пытливым взглядом осматривали своих должников: нельзя ли придраться к чему-нибудь и потребовать досрочного возвращения кредита? Оценить, насколько «ваш» банк в данный момент времени склонен к конфликтам, вы вряд ли сможете, так что лучше без лишних на то причин договор не нарушать…

И последнее. В отличие от «гражданского» настоящий муж имеет гораздо больше шансов получить согласие банка на «прописку». Деликатно намекните своему сожителю на это – глядишь, и до алтаря с ним прогуляетесь…

И «совсем посторонних»? Есть квартира, приобретенная в ипотеку. По некоторым причинам сейчас для собственного проживания она не нужна, хотим сдать ее в аренду. Нужно ли сообщать банку? Какова вероятность, что банк откажет или попросит за согласие чего-нибудь – например, увеличит процент? Согласование сдачи в аренду – стандартное требование банков. Дело тут даже не в том, что банкам жалко, что вы зарабатываете, – их больше беспокоит тот факт, что арендатор (при надлежащим образом оформленном договоре, разумеется) имеет право проживать в квартире до истечения срока действия договора. Банкам, конечно, это не нравится – в случае чего осложнит процедуру взыскания. Откажет или нет банк?

Мнения наших экспертов на этот счет разделились. Дмитрий Овсянников («ИПОТЕК.РУ») считает вероятность этого «довольно большой». И, убежден эксперт, «что-нибудь» банк за свое согласие непременно попросит: это будет или больший процент, или солидарная с собственником ответственность по кредиту арендатора. Также банк может настаивать, чтобы в договор аренды был включен пункт о том, что в случае наложения взыскания на квартиру арендатор обязуется освободить жилье по первому требованию банка.

А вот Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования», уверена, что не все так страшно. «В 2006 году банки неохотно разрешали сдавать заложенные квартиры в аренду, - говорит она. – Сейчас это очень распространенная практика, более того - при получении кредита многие банки стали учитывать будущие доходы от сдачи квартиры».

Правда, все сказанное выше относится только к тому случаю, когда с арендатором заключается договор, он регистрируется и т.п. В реальности все знают (причины, вероятно, разъяснять не надо), что арендные отношения часто устанавливаются «втихую», жильцов просят говорить, что они – родственники хозяев, приехавшие погостить. А уж если «шифроваться» - то от всех, включая и банк тоже…

Выкуп доли под залог той же квартиры

Есть трехкомнатная квартира, доли в которой (1/3 каждая) принадлежат мне, моей сестре и нашей маме. У меня есть желание выкупить у сестры ее долю, сестра согласна. Но необходимых денег у меня нет, поэтому хочется получить ипотеку. Можно ли это сделать и как лучше?

В изложенной истории наши консультанты увидели сразу два «отягчающих обстоятельства». Во-первых, после приобретения доли сестры автор становится собственником не всей квартиры, а только части (2/3, а 1/3 остается у мамы). Этого банки не любят – доли в квартирах являются малоликвидным товаром, продать в случае чего их трудно. А значит, залог это плохой. А во-вторых, сделка здесь проходит между родственниками, к чему кредитные организации также относятся подозрительно.

«Подобные сделки зачастую носят фиктивный характер и направлены на нецелевое использование кредитных средств», - уточняет Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России. В «сухом остатке» (как, вероятно, уже догадался проницательный читатель) мы имеем следующее: банков, которые согласятся на столь мудреный вариант, наберется немного. А те, которые согласятся, попросят что-то в качестве компенсации за повышенный риск. «Что-то» для нашего рынка тоже вполне традиционно: повышенные проценты по кредиту и/или требование дополнительных поручителей. Что тут можно поделать? С родственными отношениями, понятно, ничего – нельзя сделать так, чтобы ваша сестра перестала быть таковой. А вот с предметом залога – можно. Лучший (с точки зрения банка) вариант – выкупать доли и у сестры, и у мамы, чтобы в итоге квартира оказалась на «одной руке», и ее собственник заложил бы ее банку.

«В нашем банке возможно получение ипотечного кредита при условии выкупа долей в квартире до полного объекта с последующим залогом недвижимости, - говорит Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV). – Если бы потенциальный заемщик выкупал доли и у мамы, и у сестры, он мог бы обратиться за получением ипотеки».

Но этот сценарий, как можно понять из текста письма, не входит в планы автора. Так что остается одно: уговаривать маму выступить в роли созаемщика и делать предметом залога всю квартиру. Ну и, конечно, можно постараться обойтись без ипотеки. Скажем, взять другой кредит – потребительский (минусы – больший процент). Или предложить сестре согласиться на рассрочку – т.е. те деньги, которые вы заплатили бы банку за ипотечный кредит, вы отдадите непосредственно ей. Заманчиво для обеих сторон, но рискованно: а в чьей собственности будет находиться недвижимость в этот «промежуточный» период? И не захочет ли одна из сторон «кинуть» другую? Когда между людьми оказывается кошелек, это часто очень портит характер…

Ипотечные истории: дела семейные.

Другие статьи