Факторы, определяющие цену объекта недвижимости

19.05.2011

Для всех нас жилищный вопрос является актуальным. А если мы хотим продать или приобрести объект недвижимости, актуальность этого вопроса приобретает особую остроту. Становясь участником рынка недвижимости, Вы в первую очередь должны хорошо понимать закономерности формирования цен на этом рынке.

Давайте с вами вспомним все те факторы, которые оказывают прямое влияние на цены объектов недвижимости. Наверное, для всех из нас очевидно, что цены зависят:

- от ситуации на рынке недвижимости нашего города, - от местоположения объекта недвижимости, - от характеристик здания, в котором располагается объект, - от особенностей самого объекта недвижимости, - от особенностей сделки, - от результатов переговоров между покупателем и продавцом, - от степени уникальности объекта

Рассмотрим каждый из указанных факторов. Эта информация будет полезна и продавцам и покупателям, т.к. знание всех критериев, определяющих цену объекта недвижимости, позволит продавцам не делать поспешных и необоснованных выводов в отношении цены, а покупателям позволит лучше ориентироваться в своих предпочтениях.

1. Факторы рынка

Общий уровень цен на рынке недвижимости устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения. Эта формулировка знакома практически всем, но давайте проанализируем, в чем особенности этого взаимодействия.

Приведу упрощенный пример: Предположим, на рынке недвижимости есть единственный продавец. Это Вы. Также предположим, что желающих приобрести вашу квартиру – пять человек. Вполне естественно, что в такой ситуации Вы будете диктовать условия сделки, и согласитесь продать вашу собственность тому покупателю, который назначит за нее максимальную цену. Этот пример иллюстрирует предшествующую кризису ситуацию на рынке Великого Новгорода: спрос превышал предложение.

Иными словами:
- желание приобрести недвижимость выше желания продать недвижимость,
- или покупателей на рынке больше, чем продавцов,
- или количество продаваемых объектов меньше потребности в приобретении недвижимости,
- или продавцы диктуют свои условия в отношении уровня цены.

Важно отметить, что все эти формулировки достаточно условны и применимы не к каждой конкретной сделке, а к рынку в целом. Скажем, в отдельной сделке цена, скорее, диктуется покупателем нежели продавцом, но на рынке, в силу того, что покупателей больше, продавцы имеют возможность увеличивать цены.
Понятия «покупатель» и «продавец» применительно к рынку нужно воспринимать как явления, а не как отдельных индивидуумов.

Таким образом, цены на рынке недвижимости изменяются в зависимости от изменения соотношения спроса и предложения:
- если спрос превышает предложение – цены растут;
- если предложение превышает спрос – цены падают;
- если предложение равно спросу – цены остаются на одном уровне.

Предложение может возрасти в результате:

возникновения на рынке недвижимости новых объектов (расширения первичного рынка),
выхода на рынок уже существующих и бывших в эксплуатации объектов.

Спрос может возрасти в результате:

роста доходов и накоплений населения;
миграции (в Великий Новгород приезжают люди из других регионов для постоянного проживания);
роста инвестиционной заинтересованности (кто-то вкладывает деньги в приобретение новгородской недвижимости);
развития системы ипотечного кредитования (в силу того, что оплату за квартиру можно растянуть на несколько лет, доступность жилья возрастает);
строительства новых интересных объектов недвижимости и возможность оплатить их покупку в рассрочку (желание людей жить в новом доме побуждает к приобретению недвижимости, а механизм рассрочки позволяет приобрести объект по сниженным ценам и произвести оплату поэтапно);
совершенствования бизнес-сферы (когда открываются новые фирмы, либо расширяются существующие).

Кроме вышеуказанных факторов, на рост цен на рынке недвижимости влияет также и увеличение строительных издержек. Растут цены на строительные материалы, растет заработная плата на строительном рынке, следовательно, увеличивается стоимость конечной продукции – домов. Рост цен на квартиры на первичном рынке вызывает увеличение спроса на аналогичные квартиры на вторичном рынке, что в конечном итоге, приводит и здесь к росту цен.

Подводя итог, хочу отметить, что рыночные факторы задают некоторый базис, общий уровень, общую систему координат, в рамках которой формируются цены на объекты недвижимости.

Итак, рынок задает некоторый базис в структуре цены. Рассмотрим теперь те факторы, от которых зависит цена конкретного объекта недвижимости.

2. Местоположение

Для многих людей местоположение – это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение.
Выделим основные из них:

Престижность (благоустройство микрорайона, архитектурный тип, величина вложений в развитие микрорайона, средний показатель уровня жизни в микрорайоне и т.д.);
Перспективы развития микрорайона (строительство новых домов, детских садиков, торговых комплексов и т.д.);
Экология (уровень загрязненности, наличие зеленых зон рядом с объектом);
Транспортное сообщение;
Характер окружающей застройки (типы зданий, их качество, характер прилегающих территорий);
Социальная инфраструктура (продуктовые магазины, торговые комплексы, места отдыха, образовательные учреждения и т.д.);
Близость объекта к местам досуга, работы, образования и другим, важным с точки зрения покупателя;

Чем выше оценка каждого из указанных параметров, тем, соответственно, больше оснований для увеличения стоимости конкретного объекта недвижимости.

Каждый покупатель, исходя из разумных и эмоциональных побуждений, выбирает, какие параметры для него являются значимыми, какие – в меньшей степени, и расставляет приоритеты.

3. Особенности здания

Особенности здания, в котором располагается квартира, – один из ключевых параметров, влияющих на ее цену. Внутри квартиры можно произвести ремонт и быть полностью удовлетворенным ее состоянием. Но изменить антураж дома – невозможно (или по крайней мере, нерационально).

Анализируя особенности здания, можно выделить три группы факторов:

1. Характеристики здания:

год постройки;
архитектурный тип;
моральный и физический износ;
используемые строительные материалы;
характеристики тепло- и звукоизоляции;
этажность;
состояние общедомовых помещений: подвала, парадной, лестницы;
состояние лифта.

2. Степень комфортности проживания.
Зависит от:

Уровня сервиса: уборка парадной и лестничной клетки, охрана, консьерж, наличие ТСЖ, ЖСК;
Дополнительных удобств: парковка, планировка двора и его особенности (наличие детской площадки, например) и т.д.;
Характеристики проживающих. Главное – соседей.

3. Коммуникации, используемые в здании:

водоснабжение;
электрификация;
газификация;
отопление;
телефон;
телевидение;
Интернет.

4. Характеристика объекта

Характеристики объекта конкретизируются через физические (параметры объекта, его состояние и конструктивные особенности), юридические (состав и качество прав на объект) и экономические (возможные доходы от сдачи объекта в аренду, либо от его последующей продажи, затраты на эксплуатацию и др.) особенности:

1. Физические особенности объекта:

Общая и жилая площадь;
Количество комнат;
Этаж;
Высота потолка;
Площадь кухни;
Наличие балконов и лоджий;
Наличие подсобных помещений;
Планировка (оценка планировки с позиций: размер прихожей и коридора; размер и состояние ванной и туалета; окна расположены на одной / двух / трех сторонах дома и др.)
Состояние объекта (без ремонта, косметический ремонт, евроремонт);
Вид санузла (совмещенный / раздельный; один / два санузла);
Вид из окон (на улицу / во двор; расположение окон на солнечной / несолнечной стороне);

2. Юридические особенности объекта:

Степень прозрачности истории перехода прав собственности на объект. Многие не уделяют этому моменту должного внимания. А ведь приобретение объекта недвижимости предполагает в первую очередь получение права собственности на него. Поэтому крайне необходимо, чтобы все предыдущие сделки с этим объектом были проведены в соответствии с действующим законодательством, и не были нарушены права всех лиц, имеющих законные основания претендовать на данный объект недвижимости. Т.к. если обнаружатся обстоятельства, позволяющие трактовать сделку с недвижимостью как недействительную, то все последующие сделки также будут признаны недействительными, а пострадает от этого последний собственник. Тема юридической чистоты прав на объект недвижимости очень обширна. В рамках этой статьи мы не будем на ней заострять внимание. Хотим только отметить, что проверка юридической чистоты требует знаний и связей. Ее должны проводить профессионалы рынка недвижимости. Поэтому мы бы хотели предостеречь покупателей от совершения самостоятельных действий в деле приобретения недвижимости.
Наличие / отсутствие недостатков в оформлении технической документации по объекту (например, неточности в указании площади объекта);

3. Экономические особенности объекта:

Ожидания в отношении роста цен на объект. Характерно для инвесторов, которые прогнозируют рост цен на объект в связи с будущим улучшением окружения объекта, либо развития микрорайона, в котором расположен объект и т.д.
Ожидаемые расходы, связанные с покупкой объекта (будущие транспортные издержки, ожидаемые вложения в ремонт объекта и др.)
Ожидания в отношении арендной платы. Также характерно для инвесторов, планирующих сдавать объект в коммерческую или жилую аренду.

5. Тип сделки

Для покупателей недвижимости немаловажно то, насколько быстро будет проведена сделка, и какова вероятность ее срыва. Вполне естественно, что объекты, по которым сделка может быть оформлена в минимальные сроки и с минимальным риском срыва, должны стоить дороже объектов, для которых характерна неопределенность в сроках и результатах. Скорость проведения сделки зависит, в первую очередь, от количества взаимосвязанных сделок, без успешного совершения которых невозможно ее проведение.

В зависимости от условий продажи, можно выделить три типа сделок:

1. Прямая продажа. В силу того, что продавцу нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье, есть куда выписаться и вывезти вещи, вероятность срыва такой сделки минимальна, а скорость проведения высока. Поэтому объекты, находящиеся в прямой продаже, стоят дороже вариантов со встречными покупками.

2. Встречная покупка. В этой ситуации продавец ставит условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Как правило, это связано с тем, что у продавца нет другой квартиры, куда он может выехать и выписаться. В такой ситуации покупатель должен внести залог и ожидать в рамках оговоренного в договоре срока, пока агентство подыщет для продавца альтернативное жилье.
Вероятность срыва сделки и сроки могут увеличиться, если агентство подыщет для продавца жилье, продаваемое на условиях встречной покупки. В результате может даже выстроиться длинная цепочка из взаимосвязанных сделок. Замкнуть такую цепочку может только обмен или прямая продажа. Покупатель вправе продлить договор, установить новые условия в отношении цены, но если в конечном итоге для продавца не будет найдено альтернативное жилье, либо не будут удовлетворены требования всех лиц, участвующих в цепочке, – сделка не состоится, и покупатель потеряет время, и, возможно, упустит другие варианты.
Как видите, встречная покупка может включать в себя от двух и более взаимосвязанных сделок. Вполне естественно, что цена объекта недвижимости, продаваемого на условиях встречной покупки, может быть ниже цены объекта в прямой продаже

6. Переговоры между продавцом и покупателем

Какова реальная цена объекта недвижимости? Можно предположить, что это цена, определенная в результате грамотной оценки и учета ключевых факторов, на нее влияющих. Но ведь пока объект недвижимости не будет приобретен покупателем, эта цена будет выражать лишь ожидания продавца, а не стоимость объекта. Поэтому, наверное, грамотнее будет определить реальную цену объекта недвижимости, как ту цену, которая устроит и продавца и покупателя, и по которой объект будет реализован.

В каждой конкретной сделке цена – это результат столкновения интересов продавца и покупателя, у каждого из которых есть свое представление о справедливой с его точки зрения цене объекта. Очевидно, что продавец желает продать свою собственность по максимальной цене, тогда как покупатель хочет приобрести объект недвижимости – по минимальной.

Рассмотрим основные аргументы, которые могут приводить продавцы и покупатели в подтверждение своей цены:

Аргументы продавца сводятся к:
- желанию возместить понесенные когда-то затраты (например, стоимость ремонта);
- желанию приобрести на вырученные деньги нечто конкретное;
- желанию не продешевить (например, продавец ссылается на своего знакомого, который продал «такую же» квартиру за указанную сумму);

Аргументы покупателя сводятся к:
- уровню финансовых возможностей (например, в распоряжении покупателя энная сумма денег, и он готов приобрести объект не дороже этой суммы);
- желанию не переплатить (например, покупатель ссылается на «Из рук в руки», где он нашел «аналогичные» объекты дешевле предлагаемого);

Естественно, в процессе переговоров, продавцы и покупатели приводят массу различных аргументов, дабы склонить чашу весов в свою сторону. Переговоры и становятся тем этапом сделки, в результате которого прорисовывается реальная цена объекта. Цена объекта как нахождение компромисса между продавцом и покупателем.

Если продавец согласен продать квартиру конкретному покупателю, а покупатель хочет купить именно эту квартиру (причин и у того и у другого остановить свой выбор может быть масса: устали от бесконечных просмотров, поджимает время, объект устраивает по ключевым параметрам и т.д.), то конечная, реальная цена, будет выгоднее для той стороны, которая грамотнее вела переговоры. Заметьте! Это очень важный момент! Искусство дипломатично вести переговоры, приводить аргументы, отстаивать свою позицию дано не каждому. Но именно от результатов переговоров зависит та цена, по которой объект недвижимости будет реализован.

Но для проведения переговоров и покупателю, и продавцу нужен риэлтор, как защитник их интересов, как человек, хорошо ориентирующийся в сфере недвижимости, и могущий умело расставить акценты, привести веские доводы, обратить внимание на то, что клиент не сможет увидеть.

7. Фактор ограниченности объектов

Каждый объект недвижимости является уникальным в силу уникальности сочетания параметров, его характеризующих (особенности местоположения, здания, физических, юридических, экономических характеристик объекта, типа сделки). Это ведет к ограниченности объектов на рынке, которую можно определить, как фиксированное количество объектов, обладающих тем или иным набором потребительских и стоимостных характеристик в каждый данный момент времени. Поэтому покупателям необходимо учитывать тот факт, что чем сложнее их запрос (количество желаемых параметров), тем меньше объектов на рынке, которые ему соответствуют, и, следовательно, тем сложнее найти для них подходящий вариант.

***

Итак, мы пришли к выводу, что цена, складывающаяся в каждой сделке с недвижимостью – индивидуальна. Она зависит не только от объективных параметров, по которым можно оценить объект, но также и от ценности этих параметров для конкретного покупателя (т.к. одни и те же параметры могут иметь различный уровень значимости для разных покупателей) и от результата переговоров между сторонами сделки.

Кроме того, необходимо учитывать то обстоятельство, что факторов, влияющих на цену – множество. Оценить их все однообразно и адекватно по денежной шкале и скорректировать цену объекта – проблематично.

Поэтому очевидным выводом будет то, что цены на недвижимость условны. И все многообразие факторов необходимо не столько для того, чтобы с точностью определить цену объекта недвижимости, а скорее для того, чтобы иметь аргументы, могущие повлиять на результаты переговоров, а также для того, чтобы повлиять на время экспозиции объекта на рынке (период времени между выставлением объекта на рынок и его продажей).

Факторы, определяющие цену объекта недвижимости

Другие статьи