Дарение недвижимости

27.05.2010

Как известно, собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению. Он может его продать, заложить, сдать в аренду или поступить как-то иначе. В данном материале рассматриваются наиболее актуальные вопросы, связанные с таким способом распоряжения недвижимым имуществом, как дарение.
Договор дарения – это безвозмездный договор.
Законодательство разрешает дарение и имущественного права. Так, если документы на купленную в новостройке квартиру еще не оформлены, собственник может подарить право требования на нее. Гражданин, купивший квартиру в строящемся доме (еще не сдан в эксплуатацию) по договору инвестирования, может подарить свое право требования по договору третьему лицу. В этом случае договор дарения оформляют в простой письменной форме. Но если квартира приобретена по договору об участии в долевом строительстве, то дарение придется регистрировать в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  В КАКОЙ ФОРМЕ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ ДОГОВОР ДАРЕНИЯ?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор дарения имущества должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в соответствующих органах. Заверять договор дарения у нотариуса не обязательно, но по желанию сторон можно.

ЗАВЕЩАНИЕ И ДАРЕНИЕ

Собственник может продать или подарить квартиру даже после того, как написал на нее завещание. При этом гражданин вправе в любое время отменить или изменить свое завещание: достаточно прийти к нотариусу и сделать соответствующее заявление. Но даже если завещание не изменено или не отменено, а договор дарения заключен и зарегистрирован, то квартира перейдет к одаряемому. И ему не стоит опасаться, что наследники по завещанию станут претендовать на подаренную квартиру. Условие о завещании квартиры будет признано недействительным, так как жилое помещение при жизни наследодателя выйдет из его права собственности.

МОЖНО ЛИ ОТМЕНИТЬ ДАРЕНИЕ

Гражданский кодекс РФ допускает отмену дарения в случае, когда одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи, близких родственников или умышленно причинил дарителю тяжкие телесные повреждения. Если одаряемый преднамеренно лишил жизни дарителя, право требовать отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
В договоре дарения можно предусмотреть пункт, в соответствии с которым недвижимое имущество перейдет обратно к дарителю, если он переживет одаряемого (п. 5 ст. 578 ГК РФ).

КАК ПОДАРИТЬ КВАРТИРУ, КОТОРАЯ НАХОДИТСЯ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Если квартира находится в общей долевой собственности, то собственник доли вправе подарить ее любому лицу без каких-либо ограничений.
Дарение имущества, которое является совместной собственностью, допускается по согласию всех ее участников. Если квартира находится в общей собственности супругов, когда один из них пожелает ее подарить, ему придется заручиться письменным согласием другого супруга.

ЗА ЧТО ПЛАТИТЬ ПРИ ДАРЕНИИ?

До 1 января 2006 года действовал налог с имущества, переходящего в порядке дарения. Сейчас с одаряемого взимают налог на доходы, получаемые в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, в размере 13 % от стоимости дара.
Закон освобождает от налога в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общего отца или мать) братьями и сестрами (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Также необходимо заплатить государственную пошлину за регистрацию договора дарения квартиры и перехода права собственности от дарителя к одаряемому ( для физических лиц).

ВОЗМОЖНО ЛИ ДАРЕНИЕ ПО ДОВЕРЕННОСТИ?

Подарить квартиру по доверенности возможно. В этом случае закон требует, чтобы в ней был назван одаряемый и указан предмет дарения. В противном случае доверенность признают ничтожной, т.е. недействительной.

КОГДА ДАРЕНИЕ НЕ ДОПУСКАЕТСЯ?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ нельзя передавать дар после смерти дарителя. Договор дарения, в котором записано подобное условие, признается ничтожным. Законодательство к отношениям такого рода требует применять правила о наследовании.
Также нельзя подарить квартиру в обмен на то, что одаряемый в дальнейшем будет осуществлять уход за одаряемым. Для этих отношений, квалифицируемых как рентные, установлены иные правила.
Гражданский кодекс РФ не признает дарением договор, предполагающий встречную передачу вещи, права или обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

ЗАПРЕЩЕНИЕ ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Не имеют права дарить имущество от имени малолетних детей и граждан, признанных недееспособными, их законные представители (ст. 575 ГК РФ).
Работникам лечебных, воспитательных, социальных и других аналогичных учреждений запрещено принимать дар от находящихся там лиц или их родственников. Например, гражданин не может подарить квартиру лечащему врачу своей жены, проходящей курс реабилитации, а пенсионер, живущий в доме для престарелых, или его дети — сотруднику этого учреждения.
Запрещено дарение государственным служащим и работникам органов муниципальных образований в связи с исполнением ими должностных обязанностей. В этой ситуации подарок будет выглядеть скорее взяткой. Не допускается дарение и между коммерческими организациями.

ЧТО  ЕЩЕ НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ст. 292 ГК РФ), если иное не установлено законом. Это положение распространяется и на дарение квартиры.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

   Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Договор дарения предполагает участие в нем дееспособных лиц.

Дееспособность согласно статье 21 ГК РФ - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Она возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18 лет. Дееспособность может возникнуть и ранее в установленных законом случаях.
   За недееспособных лиц сделки совершаются их законными представителями. Исключение составляет норма статьи 28 ГК РФ, согласно которой малолетние, т.е. дети от 6 до 14 лет, могут выступать в качестве одаряемых, поскольку вправе совершать самостоятельные сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды и не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации. Однако если предмет дарения может представлять опасность для ребенка, родители (иные законные представители) вправе запретить ребенку пользоваться даром.
   Несовершеннолетние от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать договор дарения и выступать в качестве дарителей в пределах заработка, стипендии и иных полученных ими доходов, но не могут распоряжаться вещами, принадлежащими им на праве собственности. Для этих сделок они должны получить письменное согласие законных представителей (ст. 26 ГК РФ).

Другими словами, несовершеннолетнему ребенку подарить квартиру можно, а от его имени – нельзя.

КОГДА УБЫТКИ ВОЗМЕЩАЕТ ДАРИТЕЛЬ

Согласно статье 580 ГК, "вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого". Другими словами, если вы подарили девушке дом с протекающей крышей и ее шубы промокли во время дождя, придется возмещать убытки именно вам.

Дарение недвижимости

Другие статьи