Ипотека сегодня: безумие или трезвый расчет?

23.07.2009

О том, что ипотека в нынешних условиях стала менее доступной, сказано уже тысячи раз. Перечислены все факторы, мешающие получать кредиты – и более тщательный контроль банков за платежеспособностью будущих клиентов, и их (банков) более жесткие требования к размеру первоначального взноса, и рост процентных ставок.

Подобные рассуждения, однако, содержат в себе существенный логический дефект. Ипотечный кредит нужен не сам по себе – конечной целью заемщика являются не деньги, а квартира. А сегодня недвижимость подешевела. И что перевешивает в итоге? Не является ли приобретение жилья все равно выгодным – даже с учетом ухудшевшейся ипотеки? С этими вопросами пытались разобраться специалисты нашей компании.

Самое время или как?

Обсуждение данной темы невозможно без обильной цифири – придется сравнивать условия ипотечного кредитования в прежние «тучные» времена и теперь. Цифры, конечно, будут – но чуть позже. А пока зададимся вопросом: а стоит ли покупать сейчас? Может быть, имеет смысл подождать еще немножко – когда цены снизятся еще сильнее?

Теоретически – да, практически – сомнительно. Идея покупать в период «ценового дна» выглядит красиво, но всегда возникает вопрос: а как понять, достигнуто ли это «дно»? Обычно люди видят только то, что цены снижаются, а потом процесс этот меняется на противоположный. То, что «дно» пройдено, и рост цен возобновился, становится понятным спустя несколько месяцев. Кстати, основное снижение рынке уже произошло. Мы предполагаем, что дальнейшее удешевление продолжится по инерции до конца весны, после чего начнется стабилизация.

Теперь посмотрим на другую сторону нашего уравнения – ипотечную. На этом рынке происходит хотя и плавное, но устойчивое повышение процентных ставок. В начале этого года в разных банках («Сбербанк», «Банк Москвы», МБРР и другие) они увеличились на 0,5-2% годовых. В дальнейшем, если ситуация на рынке кредитования не улучшится, продолжится финансовый кризис и сложности для банков с привлечением денег, возможен дальнейший рост ставок.

Если же смотреть на более отдаленную перспективу, то все эксперты сходятся в том, что в ближайшие 2-3 года нас ожидает внушительный ценовой скачок. Основная причина – резкое снижение нового строительства в нынешних кризисных условиях. Нового жилья и так было недостаточно (помните постоянные заклинания 2-3-летней давности о том, чтобы стройкомплекс вводил как можно больше квадратных метров в год?), теперь же и это немногое сократилось. Так что нас ждет дефицит..

Вывод напрашивается простой: уже пора! Если есть возможность оформить ипотечный кредит по фиксированной ставке, то лучше не откладывать это на завтра.

Посчитаем денежки

Теперь – обещанные в начале этой статьи цифры. Наш эксперт сравнил условия приобретения квартиры в кредит год назад и сейчас. Вот что получилось.

В августе 2008 года хорошая однокомнатная или не очень большая двухкомнатная квартира в Новгороде стоила 1 750 т.р. При принятых тогда условиях (первоначальный взнос – 10%, ставка по кредиту в рублях 12%) при кредитовании на 15 лет получалось, что ежемесячные платежи составят 18,7 т.р. Ежемесячный доход, который должна была иметь семья для получения подобного кредита – 38 т.р.

Теперь сегодняшние реалии. Та же квартира стоит порядка 1 400 т.р., а условия кредитования стали значительно жестче: первоначальный взнос – 30%, ставка – 15% годовых. Но даже при всем этом ежемесячные платежи составят 13,1 т.р., а требуемый доход семьи – 33 т.р.

Несмотря на повышенные ставки и более жесткие требования к заемщикам, снижение цен на квартиры делает ипотеку менее обременительной, чем год назад. Перспектива купить квартиру с хорошей скидкой не должна оставлять сомнений в том, что нужно вкладывать свои накопления в недвижимость.

Единственное, в данных расчетах явно недооценен масштаб снижения цен на новгородскую недвижимость. Уценка с 1 750 т.р. до 1 400 т.р – это всего 20%, тогда как реальное «проседание» оказалось значительно более существенным. Реально такая квартира стоит 1 350 т.р. – а это значит, что все цифры по сегодняшней ипотеке еще более выгодны для потребителя.

Сравнение выплат по кредиту сроком на 10 лет в этом и прошлом году

Теперь попробуем все подсчитать сами. На портале IRN.RU существует ипотечный калькулятор. Воспользуемся им.

Возьмем ту же квартиру, которую мы бы купили год назад за 1 750 т.р. Предположим, у нас было на тот момент 525 т.р. (30%). Следовательно, нам необходим кредит в 1 225 т.р. Брали мы его на условиях – на 10 лет под 12% годовых. Размер каждого ежемесячного платежа составил бы 17,6 т.р., т.е. чуть меньше 1% от стоимости квартиры. Банку мы переплатили бы 884 т.р. или 50,5% от стоимости квартиры.

А что сегодня? Ту же квартиру можно найти за 1 350 т.р. Имеются те же 30% первоначального взноса – 405 т.р. Следовательно, кредит нам нужен в 945 т.р. Будет он на те же 10 лет, но уже под значительно более суровые 15% годовых.

В итоге мы получаем, что ежемесячный платеж составит 15,1 т.р. или примерно 1,13% от стоимости квартиры. Банку мы переплатим 884 т.р., т.е. более 65% от стоимости квартиры.

Время, когда кредит взят	Стоимость квартиры, т.р.	Сумма кредита, т.р.	Величина взноса, т.р.	% ставка	Ежемесячный платеж, т.р.	Переплата, т.р.
август 2008 г.	1 750	1 225	525	12	17,6	884
июль 2009 г.	1 350	945	405	15	15,2	884

Если считать проценты, ситуация ужасна: стало хуже все. Раньше мы переплачивали банку за весь период платежей 50% стоимости квартиры, теперь – более 65%. Но в абсолютных цифрах (родных, кровно заработанных рублях) все «с точностью до наоборот»: ипотека стала доступнее и выгоднее. В данном конкретном случае мы можем сэкономить 400 т.р.

Будущая рука помощи

Ипотека – дело долгое, процесс выплаты кредита занимает 10-15-20 лет. И нынешние высокие процентные ставки отталкивают потенциальных заемщиков: что же, рассуждают они, я оформлю кредит сейчас и все эти годы буду платить большие проценты?! Мысль абсолютно здравая, но не учитывающая одну существенную деталь: при стабилизации рынка банки активно предлагают программы перекредитования, с помощью которых можно погасить старый заем новым, полученным на заметно более щадящих условиях. Кстати, на нашем рынке это уже было: в 2003-4 годах ипотечные кредиты давались в среднем под 18% годовых, а к 2007 году эта цифра упала до 12-13%, и рефинансирование стало пользоваться большой популярностью. Процесс активно развивался и был «прихлопнут» только кризисом. Но кризис – совершенно очевидно – не вечен, и после его завершения снова появятся возможности снизить ставки по кредиту. А вот низкая цена, по которой куплена сегодня квартира, останется.

Когда все бегают и вопят, что мир рушится, умный человек без лишнего шума покупает – и эти приобретения, как правило, оказываются наиболее выгодными. Сегодня, похоже, именно такая ситуация: основное снижение цен произошло, и далее резкого падения уже не будет.

Да, проценты по ипотечным кредитам выглядят сегодня просто угрожающе. Но как показали приведенные выше расчеты, главным при принятии решения о приобретении является все же цена. Условия кредита – это уже фактор второго плана.

Ипотека сегодня: безумие или трезвый расчет?

Самое время или как?

Посчитаем денежки

Будущая рука помощи

Другие статьи