(8162) 70-30-30

г. Великий Новгород,
ул. Федоровский ручей 2/13

  • На главную
  • Карта сайта
  • Обратная связь

Статьи

08.02.2011

Практикум - шаг за шагом

Продажа и покупка квартиры – дело сложное, хлопотное и нервное. К объективным трудностям, связанным с тем, что задача действительно непростая, тут прибавляются и моральные: известно, что для подавляющего большинства наших людей квартира является самым большим (если не единственным) материальным активом, и потерять ее страшно. С другой стороны, все знают, что даже самое большое и трудное дело осилить легче, если разбить его на этапы: каждый в отдельности выглядит вроде и не таким угрожающим.

Риэлтор – специалист, помогающий вам, но отнюдь не бескорыстно. Соответственно, в вопросе «с ним или без него?» нужно просто сопоставить те время, усилия и нервы, которые вы затратите на самостоятельное решение, с суммой, которую придется отдать специалисту. И учесть еще несколько важных факторов.

Прежде всего, что за сделку вам предстоит совершить? Проще всего самостоятельно продавать квартиру – тут нужно «просто» давать объявления и ждать, кто на них откликнется. Хотя есть здесь свои нюансы. Ведь откликнуться может кто угодно.

Купить квартиру.

Тут все уже заметно сложнее. Среди предлагаемых вариантов встречаются «обманки» - объекты, которые никогда не существовали в природе. Существует «чудесная технология»: выставлена квартира, все хорошо, цена нормальная. Уже на просмотре, когда на телефонные переговоры и дорогу потрачено изрядно времени, продающий ее риэлтор (представляющий внешне солидную компанию) объявляет, что объект будет продан только клиенту его же компании. Иными словами – заключай договор и плати за «подбор варианта», хотя сам все в газете и нашел. Работающий на вас опытный риэлтор все эти «обманки» видит, а при самостоятельном поиске вам придется стоптать немало башмаков, катаясь на бесполезные просмотры.

Если же вам предстоит альтернативная сделка (свое продаем, новое покупаем), то трудности еще более возрастают: предстоит увязать интересы обеих взаимодействующих с вами сторон, «построить» их на одно время. Еще более усложняет задачу ипотека – тут нужно еще и построить отношения с банком.

Второй фактор – в сделках, связанных с приобретением недвижимости, возникает необходимость юридической проверки подобранного варианта. Часто ли «человек с улицы» знает, что это такое?

Третье – ваш собственный характер. Рынок недвижимости – место не для слабонервных, свои интересы участники процесса отстаивают жестко и часто в средствах особенно не стесняются. Рефлексирующим натурам тут делать нечего, лучше спрятаться за спину риэлтора, который сумеет с кем надо поругаться, а с кем надо – договориться.

 …Одним словом, агитировать за то, чтобы работать всегда и только с риэлтором, мы не станем. Но решение о самостоятельном плавании должно быть осмысленным, тут лучше всего подходит китайская поговорка - «прежде чем дергать тигра за хвост, хорошо бы узнать, какие у него зубы»

Сколько стоит?

 Вопрос о цене живо интересует любого потребителя – и потребители риэлторских услуг не являются тут исключением. Удовлетворим любопытство: комиссия агентств недвижимости на новгородском рынке ( весь «пакет») составляет обычно 3% от стоимости сделки.

Без комиссионных не бывает!

Вам, правда, это могут предложить. Но тут обязательно окажется какой-нибудь «сюрприз». Вероятнее всего с вас постараются «смолотить» скрытую комиссию.

Комиссионные должны быть озвучены четко и ясно.

На рынке, к сожалению, полно «приятных» господ, которые не прочь напустить в этом вопросе тумана: «мы потом договоримся…». Значить это может только одно: размер желаемой комиссии таков, что и произнести вслух неудобно.

На что еще смотрим?

Помимо цены услуги при выборе агентства недвижимости нужно учесть и некоторые другие детали. Как правило, выбирают по рекомендации родных и друзей, уже имеющих опыт решения жилищного вопроса. Они-то и подскажут, в какое агентство стоит обращаться. Если же спросить не у кого, то лучше обратиться в компанию с хорошей репутацией. Добросовестное агентство никогда не будет рисковать репутацией и всегда ответственно и внимательно подходит к кадровой политике.

На первой встрече нужно обратить внимание на договор, который предоставляется для ознакомления.

Не следует забывать и о том, что риэлторство – очень персонифицированное дело. Иными словами, в одной компании могут работать два человека, один из которых вам подойдет, другой – нет. Если вам этот сотрудник чем-то не нравится, нужно смело идти к руководству с просьбой специалиста заменить. В серьезных компаниях всегда найдется на кого.

Обуздать мечты

Цена, за которую мы будем пытаться продать нашу квартиру, – это отдельная большая тема. Хотелось бы сказать вот о чем: выбирая агентство и агента, мы, естественно, зададим и этот вопрос. И – по понятным причинам – наиболее симпатичным нам покажется человек, обещающий максимум. Однако следует понимать, что обещанная цена может оказаться слишком высокой: такой, за которую продать объект просто нереально. Итог: потраченные время и нервы. Плюс возможен прессинг со стороны агента – он постарается убедить, что вы за свою квартиру «слишком много хотите» (хотя изначально сам ее и называл).

В общем, мы призываем быть реалистами: хотеть – естественное человеческое желание, но меру в нем тоже надобно знать.

Это сладкое слово «свобода»

Прежде чем перейти к основной части нашего повествования, необходимо сделать два замечания. Первое – российское гражданское законодательство очень либерально, многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Так что большая (с ударением на «О») часть того, что будет записано в вашем с агентством договоре, – предмет ваших соглашений. Кроме того, согласно законодательству стороны (т.е. в данном случае – вы и агентство) равны и вправе предлагать свои условия, соглашаться и не соглашаться на предложенное и т.п.

Одним словом, постановка вопроса «мы – большое и уважаемое агентство и ради всякой мелюзги (клиента) не станем менять наши договоры, которые утвердил сам наш генеральный директор!» в принципе незаконна. Торгуйтесь, спорьте. Не факт, конечно, что удастся контрагентов переубедить (они ведь тоже свободны не соглашаться с вами). Но в любом случае, упершись в стену, можно пойти и поискать другого риэлтора.

Второе замечание является несколько видоизмененной народной мудростью: только то, что написано пером, не вырубишь топором. Клиентам, обнаружившим в предлагаемом к подписанию договоре какие-то ну очень кабальные пункты, иногда говорят, что это – так, по недоразумению. Мы же с вами, дорогой друг, договорились о совсем другом, а бумажка – она ничего не значит… Подставлять свои уши под подобную лапшу в высшей степени неразумно. Запомните как дважды два: типовой договор агентства составлен при участии опытнейших юристов, там ничего не написано зря. Дойди дело до суда (а исключать такого поворота событий никогда нельзя), аргументами там будут только бумаги.

Ну а после столь жизнерадостного вступления перейдем собственно к договору.

 Обязательные пункты: что там должно быть?

 Перечислим их.

Первое – дата и место составления. Второе – стороны, т.е. те, кто его подписывает.. Поскольку в компаниях лично гендиректор подписывает подобные документы далеко не всегда, иное лицо (скажем, руководитель начальник отдела) может делать это только на основании доверенности. Подписание договора неуполномоченным лицом формально делает его недействительным. Фактически – как минимум серьезно затруднит предъявление требований о его исполнении. Третье – предмет договора, т.е. то, ради чего он заключается.

Права и обязанности сторон.

Достаточно аморфный пункт – в том смысле, что оказаться в нем может все что угодно. Среди типовых: обязательство клиента не вступать в отношения с другими риэлторами; являться на показы квартиры, а потом и на саму сделку; представить необходимые для совершения сделки документы. Агентство обычно обязуется информировать клиента о ходе работы. Но – повторимся – пункт это довольно многоликий, предугадать все, что может оказаться в нем, невозможно. Поэтому совет один: внимательно читать, прикидывая, во что может вылиться то или иное возлагаемое на вас обязательство. Лучше, разумеется, сделать это заблаговременно, попросив агентство прислать «рыбу» их договора вам на электронную почту. А если агентство не соглашается – задуматься, почему бы это?

Следующий пункт – срок действия договора. Здесь же (или отдельным пунктом) – возможность пролонгации. Обычно по истечении срока договор прекращает действие, а для его продления стороны должны заключить отдельное соглашение. Но может быть предусмотрена и автоматическая пролонгация. Очень важный пункт – условия расторжения договора. Тут основная тонкость в вопросе «кто виноват?». Если клиент, то он, скорее всего, должен будет возместить агентству понесенные расходы.

И, конечно, важнейший пункт – стоимость услуг и порядок расчетов по договору. Что вносится сразу, что потом.

Осторожно: деньги!

Деньги – это, собственно говоря, тот предмет, ради которого большинство людей и работает (исключения вроде фанатично преданных своему делу ученых, изобретающих вечные двигатели и эликсир счастья, рассматривать не будем). Следовательно, именно из-за денег и развернется самая главная борьба при подписании договора.

Человеку не очень сведущему может показаться, что и темы-то для обсуждения тут нет: о сумме комиссии мы договорились еще на предыдущем этапе, сейчас просто вносим ее в договор – и все. Но это не так.

 Прежде всего, вспомним о скрытой комиссии. Напомним, что этот термин означает взимания агентом денег сверх оговоренного. Например, риэлтор обещает, что продаст квартиру за 2 млн руб., и комиссия его составит 3%. Значит, клиент получит на руки 1,94 млн, а агентство – 60 тыс. Но реально квартиру могут попытаться продать за 2,1 млн, и возьмут за работу не 63 тыс. руб. (3% от новой суммы), а 160 тысяч. А клиенту отдадут 1,94 млн – как он и хотел…

Выбрав себе риэлтора и заключив с ним договор, мы переходим к следующему этапу – рекламированию квартиры и показам ее потенциальным покупателям. БОльшую часть этой работы предстоит проделать риэлтору, но и хозяин квартиры, если хочет быстрее добиться нужного результата, может поучаствовать.

Без чрезмерной секретности

У всего в этом мире есть свои достоинства и недостатки, и продаваемая нами квартира - не исключение. Постараться выпятить первое и по возможности скрыть второе – для продавца это естественное человеческое стремление, не будем никого за это осуждать. Другой вопрос – от кого именно «секретничать»? Напомним, что народная мудрость советует ничего не скрывать от врачей и адвокатов. Этот же принцип применим и для работы с риэлтором: человек, помогающий вам в продаже квартиры, должен знать истинное положение вещей.

Для начала продавец должен честно рассказать своему агенту о преимуществах и недостатках его дома и квартиры. Продавцы владеют большой информацией о доме в целом, соседях, ремонте в подъезде. И, конечно, о собственной квартире. Вся эта информация очень пригодится риэлтору для того, чтобы подготовить презентацию объекта.

Реклама: где и как?

Формирование рекламной стратегии – задача целиком и полностью агента. Риэлтор не только прекрасно знает все возможные варианты продвижения объекта и имеет огромный опыт в этом, но он первый заинтересован в реализации объекта в наиболее оптимальные сроки. Задача высококлассного специалиста в том и заключается, чтобы из всего многообразия вариантов предложить наиболее оптимальный и соответствующий запросам клиента.

С другой стороны, клиент может и должен своего агента контролировать – раз уж он платит ему деньги. Контроль состоит в том, чтобы узнать, где именно квартира рекламируется (наиболее популярные и эффективные площадки из числа интернет-порталов и печатных СМИ известны). Также общепринятой является расклейка объявлений. Узнать, сделал ли это агент, вы вполне в силах и вправе. Единственное, о чем просят тут агенты – чтобы контроль не был очень уж плотным. К сожалению, иногда приходится работать с чересчур мнительными личностями, которые подозревают риэлтора в непрофессионализме, нерасторопности и плетении мирового заговора против них лично. Такие клиенты способны каждый день звонить с требованием отчитаться о проделанной работе. Риэлтор гораздо быстрее бы созвонился с потенциальным покупателями, договорился о показе квартиры, если бы телефон не был занят таким вот требовательным клиентом.

А может ли клиент здесь как-то помочь? Несомненно Большинство риэлторов в наш компьютеризированный век хотят иметь цифровые фотографии квартиры – чтобы их можно было показать потенциальным покупателям в офисе, а то и отослать по электронной почте. Так что собственник квартиры может если не сделать снимки сам, то по крайней мере не запрещать это риэлтору. И, разумеется, постараться обеспечить, чтобы квартира на фото выглядела максимально привлекательно.

Наши друзья - Мойдодыр и кофе

Реклама квартиры – хочется верить – рано или поздно приведет к тому, что на объявление кто-то откликнется. Предстоит квартиру показать. И в этом вопросе от хозяина зависит уже очень много.

Главное – квартиру надо подготовить. Для 90% наших жилищ это означает выбросить лишнее: о «бережливости» нашего народа, привыкшего хранить самые разнообразные «раритеты», можно слагать легенды. Между тем аксиомой является то, что покупатель хочет приобрести светлое и просторное жилье. А вещи, в беспорядке сваленные по углам, пространство зрительно уменьшают. А значит, уважаемый продавец, прямо-таки вытягивают деньги из вашего кармана! Одним словом, самым первым шагом в подготовке является генеральная уборка. Также нужно обязательно вымыть в квартире окна – свет создает ощущение простора.

Делать или нет в продаваемой квартире ремонт? Это вопрос, на который нет однозначного ответа. С одной стороны, отремонтированная квартира выглядит лучше, с другой – материалы и работы стоят денег, и удастся ли продать объект дороже именно на такую же сумму – неизвестно. Так что ремонт необходим только там, где интерьеры выглядят совершенно ужасно – например, в квартире долго жила семья алкоголиков. Но даже затевая ремонт, следует ориентироваться на самый минимум. Чисто, опрятно, без изысков…

Также не стоит забывать, что помимо «большой» подготовки (убрались и все вымыли один раз) нужно перед каждым показом проводить «малую»: убирать вещи, протирать пыль и т.п. При показах немалую роль играет запах. Это практически первое, что встречает потенциальных покупателей. Если запах неприятный, можно посоветовать сварить кофе, который дает отличный аромат по всей квартире.

Не время капризничать

Люди, присутствующие на рынке недвижимости довольно давно, прекрасно помнят времена ажиотажа – когда покупателей было в разы больше, чем продавцов. Соответственно, последние могли как угодно заниматься тем, что в народе называется «выкобениваться» - скажем, заявить, что квартиру они показывают только по четвергам, с 16.00 до 17.00.

Сегодня на рынке, мягко скажем, другие реалии. И продавцы, по старой памяти пытающиеся «строить» покупателей, могут остаться у разбитого корыта. «Предложение превышает спрос, и для того, чтобы покупатель выбрал именно вашу квартиру, ему нужно создать комфортные условия. Кроме того, пока покупатель будет ждать «вечера четверга», он посмотрит несколько других подобных вариантов и – возможно – остановится на них.

С другой стороны, чрезмерная позиция «что изволите» тоже нехороша: она дает противоположной стороне понять, что с покупателями у вас плохо – соответственно, можно будет активнее «прессовать» вас в смысле торга. Хотим обратить внимание еще на один аспект: показывать квартиру нужно тогда, когда она выглядит наиболее выигрышно. Например, возле дома улица с интенсивным движением. Конечно же, квартиру надо показывать в часы, когда движение под окнами поменьше. Или во дворе по вечерам собираются молодежные компании, которые выпивают и горланят песни. Ясно, что показываем в другое время.

…Одним словом, согласовать время показа – тонкий момент, который сумеет сделать грамотный риэлтор. А задача продавца – помочь ему. Прежде всего тем, что поменьше выставлять собственных «ограничителей».

Показ: молчим и надуваем щеки

Как вести себя продавцу на показе? Рекомендации довольно просты. Нужно перед приходом посетителей немного подубраться (об этом мы сказали выше, но дело важное – можно и повториться). Привести в порядок себя – в том смысле, что нужно быть опрятно одетым, побритым и т.п., поскольку неприятное впечатление от человека может быть «перенесено» покупателем на квартиру. Зажечь повсюду свет, расшторить окна. Не маячить в дверях – человек, загораживающий проход, опять-таки зрительно уменьшает помещение… И, собственно, все – содержательная часть общения должна лежать полностью на риэлторе. Агент не должен быть просто «открывальщиком дверей»; показ ведет он, а не собственник.

Отступление от этого простого правила чревато большими проблемами. Почувствовав, что, как это принято говорить сегодня, в тандеме «риэлтор-продавец» не все ладно, покупатель попытается сыграть на ваших противоречиях. К примеру, попробует торговаться непосредственно с хозяином. В этом случае вы запросто можете потерять 50-100 тысяч от цены квартиры. В общем, пожалуйста, не мешайте риэлтору на показе вашей квартиры!

Торг: воспитываем терпение

Продаж без того, чтобы покупатель не попытался снизить цену, не бывает. Это правило действует всегда и везде. Можем засвидетельствовать: нет такой низкой цены, которую наиболее нахальные покупатели не пытались бы снизить еще.

Что тут делать? Совет: осознайте, что торг – это элемент игры. Не принимайте происходящее близко к сердцу – даже если противоположная сторона прибегает к прямым оскорблениям (а такое бывает, и часто). Самому на провокации не поддаваться, держаться вежливо.

Хорошим ходом станет еще до показа (и, соответственно, торга) решить для себя, какая цена будет минимальной – и потом не снижаться сильнее, даже если в данный момент очень хочется уступить. Помните, что торг – это стресс, во время которого рассуждать здраво вы просто не в состоянии – даже если вам кажется обратное.

Ну а самое лучше – торговаться «заочно», т.е. опять-таки через риэлтора. И нервы сэкономите, и будет между вами и покупателем «буфер».

Успешно справившись с рекламой и показами квартиры, мы нашли человека, желающего нашу недвижимость купить. Теперь предстоит закрепить устные договоренности с ним материей более существенной – иными словами, взять с покупателя первые деньги. Сколько брать, какие бумаги при этом подписать – об этих и прочих смежных вопросах мы и поговорим.

Часто сижу я и думаю, как мне тебя называть

Самое поверхностное изучение вопроса показывает, что существуют две формы подобной передачи денег – аванс и задаток. Эти термины постоянно мелькают в печати, на тематических форумах в Интернете, о них рассказывают риэлторы. В чем же между ними разница?

Задаток – слово, активно упоминаемое в Гражданском кодексе (ГК). В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК, задаток – это один из способов обеспечения исполнения обязательств. Согласно ст. 380 и 381 ГК, если сделка не происходит по вине покупателя, продавец имеет право оставить задаток у себя. А если отказывается продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном размере. Таким образом, задаток – действенная мера защиты интересов как покупателя, так и продавца.

Теперь об авансе. Его определение в законодательстве отсутствует, а само слово упоминается, мягко скажем, нечасто – и то в контексте, имеющем к сделкам на рынке недвижимости весьма отдаленное отношение. Упоминание аванса встречается в ст. 711 и 735 ГК применительно к договорам подряда. В ст. 823 аванс упоминается как один из видов предоставления коммерческого кредита.

 На аванс, в отличие от задатка, не возлагается функция обеспечения обязательств, он выполняет только платежную функцию. Поэтому сумма, внесенная в качестве аванса, должна быть возвращена покупателю в любом случае, даже если он не захочет покупать квартиру просто потому, что “расхотелось".

Словом, и аванс, и задаток выполняют в принципе одну и ту же функцию – подтверждают факт заключения договора и серьезность намерений сторон. Однако явно разнятся по «жесткости». Задаток – подкрепленное деньгами обязательство, аванс – не более чем «соглашение о намерениях».

Сумма: не жадничаем

 Вопрос о размере предварительного платежа, как и многие прочие, законодательство никак не регулирует, оставляя на усмотрение сторон. Так что здесь уместно говорить о негласных правилах рынка, его традициях.

Прежде всего, конечно, величина этой суммы зависит от цены квартиры. В экономсегменте вполне может быть и 30 - 50 тыс. руб. Риэлторы говорят, что охотнее дадут аванс побольше другой риэлторской компании и поменьше – частному лицу. Помимо вполне предсказуемой корпоративной солидарности здесь есть и рациональное объяснение: получить назад деньги с юридического лица намного проще, чем с физического. Мало кому хочется, даже гипотетически, втягивать себя в длительные судебные тяжбы.

Желание продавца получить побольше денег вполне понятно. Но лучше особо не жадничать. Вся сумма квартиры все равно станет вашей, а вот напугать непомерными аппетитами по авансу вполне можно. Покупатель подумает, что вы какой-то мошенник, решивший скрыться с авансом, или еще что-то в этом роде.

Сроки: в пределах разумного

Вопрос о времени – также полностью оставляемый на усмотрение сторон. Основных вариантов тут два: либо владелец квартиру просто продает («чистая продажа»). В этом случае единственное, на что ему требуется время, – это собрать необходимые для сделки документы, так что срок авансового соглашения не превысит две недели. Либо продавцу нужно сделать что-то еще (чаще всего подобрать альтернативный вариант), и сроки радикально удлиняются, достигая двух месяцев. Но теоретически возможно и больше, если покупатель будет с ипотекой.

А что произойдет, если сроки вышли, а стороны по каким-то причинам к сделке не готовы? Как всегда, «по соглашению сторон». Срок выхода на сделку может быть перенесен на более позднее время; необходимо смотреть, насколько и почему продавец не успевает..

Но может быть и куда менее «вегетарианский» вариант. Во-первых, в договор могут быть включены пункты об ответственности на подобный случай – скорее всего, штрафы. А во-вторых, неготовность выйти на сделку является основанием договор расторгнуть.

Так что сроки договора – пункт важный.

Итак, наша эпопея по продаже квартиры постепенно продвигается вперед Теперь предстоит собственно сделка, для подготовки к которой нужно собрать документы. Кто это будет делать, сколько возьмет за свою услугу и надо ли покупателю следить за данным процессом?

Все бумаги, необходимые для регистрации купли-продажи квартиры, можно разделить на две большие группы. Первая – это те, что уже должны быть у собственника на квартиру – мы не собираем под сделку, а имеем всегда. Вторая – те, что собираются непосредственно к сделке. Начнем с первых.

Самые часто распространенные документы на квартиру известны – это свидетельство о государственной регистрации права. Выдается специальным уполномоченным госорганом – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Бумага солидная: розово-зеленой цветовой гаммы, с водяными знаками, печатями и прочими прибамбасами. По сей причине многие граждане убеждены, что это и есть главный правоустанавливающий документ .Увы, граждане заблуждаются.

 На самом деле правоустанавливающий документ – это тот, на основании которого возникло право на квартиру. В качестве такого может выступать договор купли-продажи; договор передачи (при приватизации); справка о выплате пая ЖСК; договор дарения; договор мены; свидетельство о праве на наследство – по закону или по завещанию; вступившее в законную силу решение суда. Могут быть и другие документы – правда, они встречаются значительно реже.

А вот вышеназванное свидетельство – документ правоподтверждающий, т.е. являющийся подтверждением того, что ваше право собственности на данную квартиру государством зарегистрировано и подтверждено.

Но! Если квартира приобретена до 1998 года, свидетельства о собственности на нее не будет. В те времена действовала другая система, регистрирующий орган просто ставил на договоре свой штамп. А вот «правоустановка», конечно, необходима.

Второй аспект: предположим, документы утеряны. Свидетельство можно даже не восстанавливать. Единственное, что для спокойствия покупателя квартиры нужно взять выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности продавца на квартиру. Такую справку можно получить в любом отделении Управления Росреестра .

А вот с восстановлением действительно правоустанавливающих документов иногда придется повозиться. Например, если сделка купли-продажи оформлялась у нотариуса, придется отправляться к нему и просить восстановить документ из архива. Все зависит от того, что именно утрачено. Иногда бывает достаточно получить дубликат документов, а иногда единственным, и то не гарантированным решением проблемы оказывается суд.

В общем, правоустанавливающие документы лучше держать в порядке – вне зависимости от того, планируете вы продавать квартиру или нет.

Теперь переходим к тем документам, которые берутся непосредственно перед сделкой.

Инстанции, которые придется посетить, две. Начнем с первой – Бюро технической инвентаризации (БТИ). Там нам будет нужно получить кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию.

Вторая инстанция – обслуживающая дом жилищно-коммунальная организация. Там нам нужны документы о том, кто зарегистрирован в квартире (выписка из домовой книги.

 С заботой о детях

Перечисленные выше документы нужны всегда. Помимо них, существуют и такие, которые требуются не всегда, но очень часто. Первыми тут на память приходит разрешение органов опеки и попечительства. Оно требуется, если в числе собственников продаваемой квартиры имеются несовершеннолетние дети (или лица, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными, – таких, понятно, меньше).

С разрешением «опекунов» все однозначно. Просто продать квартиру вам не дадут – скажут, что ребенок не должен уезжать «в никуда». Так что разрешение может быть получено только в случае альтернативной сделки – одну квартиру продаем, другую вместо нее сразу же покупаем. Да и в этом случае чиновники еще внимательно посмотрят, не хуже ли приобретаемая квартира продаваемой – чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились. Впрочем, это вопрос уже дискуссионный – известны случаи, когда родителям удавалось получить разрешения на уменьшение метража под тем предлогом, что в новом районе лучше экология, более качественные детские сады или ближе живет бабушка, которая обязательно станет ухаживать за дитяткой.

Другой весьма частый документ – согласие супруги(а). Нужен он в случае, если на момент приобретения продаваемой сегодня квартиры продавец состоял в браке. Согласие – штука очень коварная. Бывает так, что человек давно в разводе, отношения с бывшей половиной «на нуле», да еще и все документы на квартиру на имя его одного. Но с точки зрения законов, квартира является нажитой в браке собственностью. Чтобы распорядиться ею, согласие надо получить – хоть лаской, хоть таской. Согласие заверяется у нотариуса . Заменой этому документу может быть заключенное при разводе соглашение о разделе имущества, решение суда о таком разделе или… свидетельство о смерти супруга.

…И, если покупатель вашей квартиры приобретает ее с помощью ипотечного кредита, банк непременно «осчастливит» его требованиями дополнительных документов: оценка квартиры, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений/ограничений и т.д. Впрочем, что может потребовать банк – это явно тема для отдельного разговора. Заметим лишь, что по сложившимся на рынке правилам все расходы тут ложатся, естественно, на покупателя. От продавца требуется личное участие .

Ловкость рук

Имея дело с любыми документами, всегда опасаешься возможности того, что они окажутся поддельными. Все что угодно может быть не получено в соответствующих государственных органах, а извлечено из рукава. Что делать с этим?

Прежде всего, понять, что это не наша проблема: мы квартиру продаем, следовательно, единственное, что нас по-настоящему волнует – чтобы деньги не оказались фальшивыми. С другой стороны, у нас имеется покупатель, а при нем – толковый риэлтор. И, вероятно, они захотят убедиться в подлинности бумаг.

Как именно? Ответа, собственно, два. Первое – «мы с Тамарой ходим парой», т.е. посетить все инстанции вместе. Если вы, продавец, на самом деле не жулик – вам такое общество окажется приятным, будет с кем за беседой в очереди время скоротать. Второе – провести (со стороны покупателя) «параллельный» сбор документов. Например, выписку из ЕГРП о том, кто является собственником такой-то квартиры, может взять абсолютно любой человек. Приходите с паспортом, платите деньги. – и получаете документ.

Вот как-то так все и происходит. Удачи!