(8162) 70-30-30

г. Великий Новгород,
ул. Федоровский ручей 2/13

  • На главную
  • Карта сайта
  • Обратная связь

Новости

07.07.2011

К середине лета 2011 года рынок недвижимости снова оказался на распутье, как, впрочем, и вся макроэкономическая ситуация в целом. Так, первое полугодие 2011 года, казалось бы, окончательно убедило всех, что кризис закончился - по крайней мере пресс-релизов и статей с такой формулировкой было хоть отбавляй. Для такой точки зрения есть немало формальных причин: и почти двукратный рост цен на нефть с прошлого лета, и укрепление рубля, и повышение покупательной активности населения, и улучшение общего настроя в деловых кругах. Вот только стоимость квадратного метра как один из наиболее надежных и консервативных индикаторов экономического состояния общества почему-то не торопится весь этот оптимизм поддерживать, что наводит на серьезные размышления.

По данным аналитического центра irn.ru, за первое полугодие 2011 года долларовые цены на недвижимость прибавили около 10%. Впрочем, если принять во внимание, что курс доллара потерял за эти полгода примерно те же 10% (с 30-31 рубля за доллар на начало года до 27-28 рубля к лету), то никакого реального роста в общем-то не остается.

Средний уровень цен на новгородское жилье колебался в течение всего 1 полугодия в пределах коридора 35-42 тысячи рублей за метр. Более того, в этом коридоре стоимость квадратного метра находится уже с начала лета прошлого года, не демонстрируя устойчивой тенденции к росту, в отличие от периода с лета 2009 по лето 2010 года. Также следует отметить, что устойчивого роста не показывает и недвижимость других городов и регионов России. Несмотря на небольшой формальный рост цен, по сути, продолжает стагнировать и мировой рынок недвижимости.

Какие цены более показательны – долларовые или рублевые? Или проще говоря, должны ли мы констатировать наличие роста цен на недвижимость или же утверждать, что роста в общем-то и нет и весь год рынок стагнирует? Однозначный ответ дать сложно. Говоря, например, о росте цен на нефть почти вдвое (с 60-70$ за баррель прошлым летом до 127$ в максимуме этой весной), мы имеем в виду рост именно в долларах, а не в рублях. И сравнивая динамику цен на недвижимость с другими макроэкономическими показателями, правильнее исходить из долларовых цен. Впрочем, сразу же бросается в глаза, что почти двукратное подорожание нефти и 10% роста стоимости квадратного метра явно не коррелируют. Аналитический центр IRN.RU уже не раз отмечал, что прямая связь между ценами на нефть и ценами на недвижимость отсутствует.

Если же говорить о ценах для тех, кто собирается купить квартиру, то в этом случае показательны рублевые цены. Но с точки зрения покупательского спроса и уровня платежеспособности населения рублевые цены показывают, что расти в общем-то некуда и не с чего.

Если же посмотреть динамику цен по типам жилья, то никакой четкой системы не наблюдается. Так, в наибольшем приросте за первое полугодие - двухкомнатные, а в наименьшем - трехкомнатные. Происходит просто незначительное выравнивание цен.

Как отмечал еще месяцем ранее обзор по недвижимости за май от IRN.RU, сейчас почти в равной мере возможна реализация как оптимистичного, так и пессимистичного сценария на рынке недвижимости. И зависеть исход будет даже не от событий самого рынка недвижимости, а от макроэкономического вектора.

Взять к примеру падение объемов строительства жилья в Москве, которое в прошлом и в этом году носит рекордный характер даже по сравнению с девяностыми и периодом дефолта 1998 года. И какова реакция цен? Никакой! При подобном сокращении предложения новостроек на рынке в 2001-2008 годах цены подскочили бы в разы, а за последний год в рублях рост отсутствует, в долларах – рост незначителен. Более того, после громких запретов на строительство жилья в пределах ТТК этой весной все ожидали, что оставшиеся новостройки взлетят в цене, торопились поднять цены предложения. Каков итог? Центральный округ за 1 полугодие в аутсайдерах по приросту цен, уступает даже спальным районам и районам за МКАД, сегмент современных монолитно-кирпичных домов тоже. Что все это значит?

Еще в начале осени 2008 года аналитический центр IRN.RU опубликовал статью со смелым названием "Сокращение объемов строительства в Москве больше не сможет поднимать цены". Эту статью крайне полезно перечитать именно сейчас - минувшие 3 года блестяще подтвердили ее основной тезис: "Правило "строим меньше - цены выше" больше не работает"! Тогда, еще до начала кризиса 2008 года, никто даже в страшном сне не мог предположить, что объемы строительства в столице сократятся настолько сильно. Как, впрочем, мало кто верил, что московская недвижимость может упасть в цене. Но факт состоит в том, что сейчас объемы строительства в столице втрое ниже, чем до кризиса, и в полтора раза ниже объемы строительства в целом по стране, а цены на жилье даже не торопятся дорасти до докризисного уровня. И причина совершенно очевидна: недвижимость уперлась в предел эластичности по цене, оторвалась от реальной платежеспособности основной массы реальных покупателей даже при наличии ипотеки. А потому даже если вообще не строить, то покупать все равно смогут только единицы и им вполне хватит предложений вторичного рынка.

Все это важно для понимания среднесрочных перспектив рынка недвижимости по очень простой причине. Дальнейший рост цен может иметь место уже не за счет внутренних факторов рынка недвижимости, как-то неудовлетворенный спрос на жилье, предпочтения покупателей или сокращение предложения, а во многом только за счет факторов внешних. Цены на нефть, металлы и акции компаний выросли за последние 2 года не потому, что эти компании стали эффективнее работать, а за добычу нефти рабочим стали вдвое больше платить, но потому, что правительства влили в финансовую сферу огромный объем ликвидности. Америка активно печатает доллары под эгидой программ количественного смягчения (QE), Европа делает то же самое в виде бесконечных кредитов и реструктуризации долгов южных стран-банкротов, которые давно уже проедают больше, чем зарабатывают, как, впрочем, и США. Россия похожим образом накачала ликвидностью банковскую систему за счет резервов стабфонда.

И если все эти процессы продолжатся, то есть банально будет нарастать инфляция за счет роста денежной массы, то и недвижимость пойдет вверх по цене вслед за ней.

Важно также обратить внимание, что американские программы количественного смягчения заканчиваются в середине этого лета и информации об их продлении пока не появилось. Европа спасает своих южных соседей вроде как «последний» раз, да и в нашей стране накачка банков ликвидностью закончилась. Ведь кризис то прошел, закончился, а значит, и финансовая помощь вроде как больше тоже не нужна. Но, как известно, именно тогда, когда все поверили в светлое будущее и новый неизбежный рост, кризис имеет все шансы вернуться.

Были ли решены за эти 3 года те самые проблемы, которые породили кризис? Выросла ли производительность труда, стали ли компании и чиновники эффективнее работать, а население - лучше жить и больше зарабатывать? Причем все это имеет отношение даже не столько к нашей стране, а к той же Америке и Европе, которые потребляют российскую нефть и являются источником основных инвестиций. По многим прямым и косвенным показателям - нет. Проблемы не решены, а "спрятаны под ковер". А значит, стоит перестать выделять (то есть печатать) деньги для очередной поддержки, и все снова может покатиться вниз, включая и мировые цены на нефть, и иностранные инвестиции в Россию. Но при таком развитии событий иссякнет и объем свободной ликвидности нашей стране, и профицит бюджета, которые может аккумулировать рынок недвижимости  для повышения стоимости квадратного метра.

По мнению специалистов аналитического центра irn.ru, в нынешней ситуации маятник снова может качнуться как в одну, так и в другую сторону. А понимание сценария, по которому пошло развитие событий, появится, скорее всего, ближе к осени и во многом оно будет связано с макроэкономическим вектором. Если на волне печатания все новых и новых денег под эгидой программ спасения должников еще больше разгонится инфляция и вырастут цены на все, то не отстанет и недвижимость. Если программы финансовой поддержки не получат активного развития и будут сворачиваться, то все рынки, как и недвижимость, скорее всего, уйдут в жесткую стагнацию с той или иной величиной коррекции цен. И разумно всегда иметь в виду такой вариант развития событий.

Источник: IRN.ru