Как купить или продать квартиру, обремененную ипотекой

09.07.2009

При регистрации договора купли - продажи в свидетельстве о праве собственности указывается, что квартира с обременением. Это означает, что продать, подарить или обменять ее собственник не может – до тех пор, пока не выплатит кредит и проценты за пользование им.

И все-таки продать обремененную квартиру – это реально. Причем толкнуть заемщика на подобный шаг могут как позитивные, так и негативные изменения в жизни и намерениях. И причины могут быть заранее известные и внезапно возникшие.

Например, приобретение квартиры в инвестиционных целях изначально предполагает продажу ее заемщиком до полного погашения кредита. Время для такого шага диктует рынок – оно наступает, когда объект достаточно подорожал для получения запланированной прибыли от вложения. Изменение состава семьи (брак, рождение детей) вполне может быть непредвиденным, но потребовать срочных и решительных мер, вроде расширения жилплощади. И тогда заемщик решается продать имеющуюся квартиру и вложить деньги в улучшение жилищных условий.

Купленная по ипотеке квартира может оказаться просто ненужной в связи с переездом в другой регион. Или же на благополучного клиента свалится радость в виде карьерного роста и тогда он проявит закономерное желание поменять место жительства.

Существует и неприятная причина – невозможность далее расплачиваться по кредиту из-за проблем в семье, ухудшения здоровья или смены работы.

Если заемщик осознал, что желает продать заложенную квартиру, он должен уведомить о своем намерении банк. Получив разрешение кредитора, можно готовить документы для продажи и искать покупателя. С ним и банком оговариваются условия сделки «купли-продажи квартиры с одновременным снятием залога». Главное – подробно оговорить технологию процесса, так как к покупателю квартира должна перейти без обременений.

При этом заемщику и продавцу надо обратить внимание на то, когда и при каких условиях будет прекращен залог (до или после отчуждения). А уж специалисты банка проследят за поступлением средств для погашения кредита (чтобы кредит не стал необеспеченным).

Схемы реализации квартиры из - под залога сложнее, чем обычная процедура купли-продажи. Распространены такие варианта проведения подобных сделок.

Схема 1

Шаг первый. Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры

Шаг второй Покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

Схема 2

Схема, в принципе, похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.

После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме.

Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

Схема 3

Возможна и третья схема – в этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, соответственно, тоже находится в залоге у банка.

Как купить или продать квартиру, обремененную ипотекой

Схема 1

Схема 2

Схема 3

Другие статьи