Будь готов! Всегда готов!

22.05.2007

Как правильно провести подготовку к сделке? Стоит ли перед продажей объекта недвижимости вкладывать большие деньги в его улучшение - ну, скажем, делать ремонт? Или правильнее действовать по принципу «и так сойдет»?

Вообще, подготовка к сделке - любой, в том числе и на рынке недвижимости, - это целый процесс, требующий определенных усилий со стороны продавца и тех специалистов, которым он доверил сопровождение сделки (в данном случае - сотрудника риэлторского агентства). В условиях зрелых рынков это целая наука: за рубежом даже издаются брошюры на тему «Как привлечь внимание покупателя и повысить стоимость объекта». Это и понятно: человеку, который понятия не имеет, как формируется стоимость предлагаемого к продаже (кстати, им же самим) товара, и вправду не помешает узнать пару-тройку секретов о том, как не попасть впросак. Точнее, не продешевить, выручив с продажи возможный максимум. Впрочем, есть и другая сторона медали: собственник не должен ждать от сделки больше того, что возможно в реальности. Предположим, сделали вы в квартире ну просто фантастический, на ваш взгляд, ремонт, а спустя полгода решили сменить район. Мало ли как бывает - не рассчитали. А возможно, и понадеялись: если что, с покупателя возьмем еще и за дизайн. Однако не тут-то было: как показывает практика, затраты на улучшения в большинстве случаев не возвращаются. Исключение составляют, пожалуй, только сегмент элитного жилья и рынок аренды

Главное - не перестараться

Зачастую разница в стоимости похожих, на первый взгляд, объектов формируется за счет факторов, изменение которых не подвластно собственнику, - это инфраструктура района, его транспортная доступность, а иногда и ухоженность двора. Однако некоторые факторы зависят и от самого владельца квартиры.

В первую очередь это чистота объекта. Не в смысле ремонта, в плане документов на квартиру. Их состояние должно демонстрировать, что с объектом все в порядке: он не находится под залогом или, не дай бог, арестом, дом не планируют сносить. Еще один момент - задолженность по квартплате. Понятно, что на момент продажи ее быть не должно. Головной болью для продавца и покупателя может стать проведенная некогда, но неузаконенная перепланировка. А вот документы, подтверждающие согласованность всех действий с соответствующими инстанциями, напротив, откроют зеленую улицу при продаже объекта. Понятно, что готовность документов к продаже влияет на быстроту сделки. Однако этот фактор способен еще и повысить цену объекта.

С точки зрения покупателя, идеальный объект - тот, в котором на момент сделки никто не зарегистрирован. Таким образом, чтобы максимально повысить привлекательность выставляемой на продажу квартиры, лучше из нее выписаться - этот шаг также повысит стоимость объекта. Другое дело, что зачастую у продавца нет такой возможности, поскольку следующая жилплощадь, как правило, приобретается после продажи прежней.

А вот состояние квартиры (то есть факт того, как давно был сделан ремонт) на ее стоимость фактически не влияет. На сегодняшний день исключение составляет лишь сегмент элитного жилья. Если не так давно считалось, что именно в этом сегменте имеет смысл предлагать к продаже едва ли не голые стены, а все остальное в соответствии со своими представлениями о дизайне интерьера сделает состоятельный владелец, то сейчас на рынке присутствует другой тренд. Сегодня de lux,овские апартаменты принято предлагать к продаже, что называется, «под ключ+»: не просто с отделкой интерьера, но еще и с мебелью и техникой. И то, и другое, и третье является как бы единым эксклюзивным продуктом. Само собой, такая подача товара требует дополнительных солидных вложений. Но и существенно повышает цену. По оценке специалистов рынка, едва ли не вдвое.

В сегментах «эконом» и чуть выше вкладываться в ремонт объекта перед его продажей практически бессмысленно. За время, пока будете стараться, стоимость объекта, конечно, вырастет. Но отнюдь не благодаря вашим усилиям, а просто из-за состояния рынка: сами знаете - жилье нынче дорожает. Таким образом, максимум, что рекомендуют менять, - это сантехника. И то: если дом старый (сталинка, например), покупатель будет оценивать коммуникации не только в рассматриваемой квартире, но и на всем стояке (на предмет возможности затопления соседями сверху).

Факторы же, которые действительно влияют на стоимость квартиры, от продавца зачастую не зависят. И в самом деле: не выгонять же из соседней квартиры дебоширов, демонстрирующих ежевечерние «а капелльные» звуки, которым и несущие стены не помеха. Да и расположенный под окнами стадион с криками болельщиков не перенесешь на пару квартальчиков южнее. Равно как и трамвайные пути - от них шума еще больше. Да и саму квартиру не переместить с нижнего или верхнего этажа на столь популярные средние. С обустройством двора попроще: во всяком случае, можно попробовать обратиться в ЖЭК с просьбой рассмотреть возможность посадки деревьев и переноса мусорных контейнеров подальше от дома.

Теоретически все эти пункты, явно понижающие привлекательность объекта, должны автоматически понижать и его стоимость. Однако на сегодняшний день - отчасти из-за дисбаланса спроса и предложения, отчасти из-за конъюнктуры рынка, а иногда и благодаря современным техническим достижениям - разница в стоимости ликвидного и не очень товара хотя и присутствует на рынке, но не так велика, как могла бы быть. Первый этаж в проходном месте может быть продан под офис. В борьбе с шумом за окнами помогут стеклопакеты с изоляцией звука. Верхние этажи идут в ход благодаря видовым решениям.

Аренда «под ключ»

За счет качественного ремонта, хорошей мебели и современной техники можно повысить арендную стоимость жилья в полтора раза.

Это в сегменте продаж отделка квартиры почти не влияет на ее стоимость (у каждого свое представление об идеальном дизайне, и даже если ремонт неплохой, новый хозяин все равно все переделает под себя), а в сегменте «временного» жилья - все наоборот: делать ремонт в съемной квартире никому и в голову не придет, но и жить в неприемлемых условиях не каждый станет. Отсюда и существенное влияние этого фактора на арендные ставки.

«Существенное влияние на уровень арендных ставок оказывает наличие или отсутствие в квартире мебели, а также бытовой и аудио-, видеотехники, - считают специалисты самарских риэлторских агентств. - Если свободную двухкомнатную квартиру в медийных районах Самары (Железнодорожный, Советский - например, недалеко от автостанции «Аврора») можно снять за 10 тысяч рублей в месяц, то арендные ставки на ее меблированный и оснащенный техникой аналог будут равны 15 тысячам рублей в месяц». Таким образом, наличие в квартире мебели добавит к ее арендной стоимости в среднем 50%. Увеличит уровень арендной платы и наличие городского стационарного телефонного номера - правда, не намного. Максимум - на 10%.

В сегменте аренды элитного жилья помимо качества самого объекта ценится еще и уровень сервиса: охраняемая территория, наличие развитой инфраструктуры внутри жилого комплекса (объекты клубного типа) и так далее.

Как не ударить в грязь лицом?

Перед продажей, точнее - перед показом квартиры потенциальному покупателю, необходимо придать ей «товарный» вид. Сделать уборку, освободить балкон от ненужного хлама, вкрутить в люстры мощные лампочки, почистить окна, починить розетки и выключатели, заменить дверные ручки на новые… Наконец, проветрить помещение - все это не так сложно. Затрат - минимум, а глаз радует. Если на потолке осталось хотя бы маленькое пятнышко, неплохо было бы уничтожить его следы. Даже если это след от пробки из-под шампанского, поскольку будущий жилец, скорее всего, решит, что это соседи, забыв выключить кран, едва не залили всю вашу жилплощадь - и если уж прецедент создан, не факт, что в будущем он не повторится. И опасения эти легко понять (как ни крути, покупка жилья - важный шаг, требующий взвешенного решения), так что лучше подстраховаться и, что называется, показать товар лицом.

Чтобы квартира смотрелась более выгодно, максимально расширьте ее пространство: уберите темные ковры и дорожки, визуально уменьшающие площадь. Если есть возможность, лучше убрать и мебель: в пустой квартире потенциальный покупатель начинает мысленно расставлять свою мебель.

В целом же покупатель начинает оценивать квартиру еще на подходе к дому. Инфраструктура района, двор, подъезд, лестница, лифт, двери - все это имеет значение едва ли не большее, чем наличие в квартире стеклопакетов и заграничной сантехники. Чистый подъезд, хорошая входная дверь, работающие лифты оправдают в глазах покупателя высокую цену на квартиру. Поэтому начинать предпродажную подготовку специалисты советуют именно со двора и подъезда. Это не так сложно, как кажется на первый взгляд. Достаточно просто сделать подъезд чистым и светлым - вымыть полы и вкрутить лампочки.

Не назначайте встречу в часы пик, особенно если продаете площадь в спальном районе - у потенциальных покупателей может создаться впечатление, что до вас не добраться без приключений. Короткую дорогу через дворы лучше тоже не объяснять - а вдруг заблудятся? Вам это ни к чему, поскольку эмоции от встречи с квартирой должны быть максимально приятными.

Оксана Евдокимова

Будь готов! Всегда готов!

Другие статьи