(8162) 70-30-30

г. Великий Новгород,
ул. Федоровский ручей 2/13

  • На главную
  • Карта сайта
  • Обратная связь

Новости


Госдума исключила тотальное заверение сделок нотариусом

25.12.2012

Госдума исключила тотальное заверение сделок нотариусом

Масштабные поправки в ГК РФ, внесенные в нижнюю палату президентом в начале апреля, призваны улучшить экономическую жизнь и инвестклимат в стране. Документ вносит изменения, касающиеся основополагающих институтов гражданского права, во все четыре части ГК.

Госдума приняла во вторник в третьем чтении первую часть масштабных поправок в Гражданский кодекс (ГК) РФ, которыми исключается тотальное обязательное нотариальное заверение всех сделок, подлежащих госрегистрации, вводится институт частичного ограничения дееспособности и дается право фермерам выбирать, образовывать юрлицо или нет.

Масштабные поправки в ГК РФ, внесенные в нижнюю палату президентом в начале апреля, призваны улучшить экономическую жизнь и инвестклимат в стране. Документ вносит изменения, касающиеся основополагающих институтов гражданского права, во все четыре части ГК. В середине ноября депутаты по предложению профильного комитета приняли решение разбить законопроект на несколько документов и принимать его во втором чтении частями по темам. Такое решение, по словам главы комитета по законодательству Павла Крашенинникова (ЕР), было связано с большим размером самого законопроекта (более 800 страниц текста) и огромным количеством поправок, поступивших ко второму чтению (более 2 тысяч).

Нотариальное заверение сделок

Согласно принятому закону, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих госрегистрации, должна быть нотариально удостоверена. В первом чтении депутаты приняли норму, по которой предусматривалось обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, подлежащих госрегистрации, как для физических лиц, так и для юрлиц и публичных образований. После долгих дискуссий парламентарии все-таки не стали вводить тотальное заверение сделок нотариусом.

Крашенинников заметил, что в ситуации, когда проект закона о нотариате и нотариальной деятельности находится в зачаточном состоянии, а предложений о возможной госпошлине за нотариальное оформление сделок и вовсе нет, принимать такую норму в Гражданском кодексе не представляется возможным.

Частичное ограничение дееспособности

Также закон существенно расширяет категорию ограниченной дееспособности физических лиц. С принятием поправок в дееспособности будут ограничиваться не только граждане, злоупотребляющие спиртным или наркотиками, но и игроманы.

Как ранее заметил Крашенинников, до введения в действие института частичного ограничения дееспособности депутатскому корпусу еще предстоит внести ряд изменений в законодательство страны, в том числе делать специальную главу в Гражданском процессуальном кодексе (ГПК).

Совершенствуется институт недееспособности граждан, страдающих психическими расстройствами. В зависимости от степени психического расстройства гражданин может быть признан либо полностью недееспособным, либо ограниченно дееспособным.

Кроме того, определяется, что опекуны и попечители исполняют свои функции, а также совершают сделки с учетом мнений и предпочтений их подопечных. Однако эта норма должна вступить в силу только через два года после введения закона в действие. Устанавливается обязательность предоставления опекуном и попечителем отчета о расходовании сумм, алиментов, пенсий, пособий, зачисленных на номинальный счет. Эта норма должна вступить в силу с момента введения в действие правил кодекса о таком счете.

Регламентируется и имущественная ответственность недееспособных и ограниченно дееспособных лиц.

"Принятые сегодня новые положения гражданского законодательства позволят сделать наших граждан и предпринимателей более защищенными, повысят ответственность предпринимателей за обман и злоупотребления, сделают более стабильными отношения гражданского оборота. Кроме того, принимаемые сегодня поправки важны… практически для всех отраслей российского законодательства", — заявил Крашенинников.

В целом закон, за исключением отдельных его положений, вступает в силу 1 марта 2013 года.

Источник: РИА Новости

Как поступают прокуроры с материнским капиталом

05.09.2012

Наиболее популярное направление использования материнского капитала – улучшение жилищных условий. Однако существует множество нюансов, о которых нынешние и будущие счастливые обладатели сертификатов не подозревают. Об этом и поговорим.

Проанализировав судебную практику, наиболее часто задаваемые вопросы и юридические комментарии по данной теме, БН подготовил расширенную справку-консультацию для тех россиян, кто еще не определился, как поступить с материнским капиталом.

Малыш



Первый круг вопросов связан с тем, кто из россиян вообще имеет право на получение сертификата.

Итак, данное право возникает со дня рождения второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с рождения первого. Главное, чтобы второй ребенок родился после 1 января 2007 года и был гражданином РФ. Точнее говоря, сертификат можно получить, как только второй ребенок родился. Отсутствие же прописки в регионе по месту обращения за материнским капиталом значения не имеет.

Каждый год обещанная сумма индексируется – увеличивается с учетом инфляции. В этом году она составляет 387 640 рублей. Деньги на различные операции с недвижимостью можно запрашивать либо один раз в полном объеме, либо несколько раз по частям. И остаток индексируется точно так же, как и полная сумма.

Кстати, закон о материнском (семейном) капитале (МСК) действует до 2016 года. А будет ли действовать далее – неизвестно. При этом за пять лет действия программы в четырех случаях индексация была ниже официальной инфляции. Таким образом, покупательная способность МСК постепенно снижается и с его реализацией лучше не тянуть.

Если же в семье рождается не один ребенок, а двойня или тройня, ничего не меняется. Ведь свидетельства о рождении составляются на каждого ребенка, соответственно, кто-то из них с юридической точки зрения будет «первым», а кто-то «вторым».

Парижанка



Если первый ребенок умер, не прожив даже недели, семья все равно может претендовать на сертификат. При этом первый ребенок необязательно должен иметь российское гражданство.

Так, в прошлом месяце Рыбинская городская прокуратура разбирала прецедентное дело на похожую тему. Было решено, что матери полагается сертификат после рождения второго ребенка, несмотря на то, что первый ребенок прожил всего несколько часов, был рожден не в России, и на него у родителей была только справка, а не свидетельство о рождении. «Законодательство республики Узбекистан не предусматривает возможность выдачи свидетельства о рождении детей, умерших на первой неделе жизни, таким образом, получить свидетельство о рождении ребенка не представляется возможным, – отметили в прокуратуре. – Однако правовым основанием выдачи сертификата на семейный капитал следует считать не наличие свидетельства о рождении первого ребенка, а факт рождения детей, в том числе второго».

В случае развода приоритетное право на получение материнского капитала остается за тем из родителей, с кем ребенок остался. Российские суды традиционно оставляют детей с матерью.

Однако получателем сертификата может выступать и отец второго ребенка – если мать умерла, лишена родительских прав или признана безвестно отсутствующей. То есть если мужчина – единственный родитель или усыновитель, а право по этому ребенку на сертификат не реализовано.

Так, например, в апреле этого года суд Перми признал право 32-летнего Дениса Шестакова на получение материнского капитала. Первая супруга Дениса умерла в 2006 году, оставив сына. Через год Денис снова женился, и у него родился второй сын. Но вскоре после родов жена трагически погибла, и у Дениса на руках оказались двое маленьких детей.

Наконец, согласно закону, получить сертификат может и сам несовершеннолетний ребенок (дети в равных долях). В том случае, если прекращены права на МСК отца и матери.

Золотая лихорадка



Теперь о тех, кто права на материнский капитал не имеет. Прежде всего его не получат граждане, лишенные родительских прав, или граждане, у которых ребенка забрали органы защиты прав несовершеннолетних.

Правда, большинство отказов происходит чисто по «бюрократическим» причинам. Например, если в пакете документов, которые требуется подать в Пенсионный фонд для получения сертификата, будут выявлены недостоверные сведения.

Для желающих за счет сертификата улучшить жилищные условия главной причиной отказа может стать ситуация, когда не подтверждается целевая направленность использования средств материнского капитала. Проще говоря, в выдаче денег откажут, если семья не может документально подтвердить, что сумма будет израсходована именно на жилье. И что с его приобретением дети будут жить в лучших условиях, чем прежде. Например, нет договора купли-продажи нового жилья. Или вместо кредита на конкретное жилье семья запрашивает нецелевой кредит.

Кроме того, представители Пенсионного фонда с большим подозрением относятся к сделкам, когда жилье приобретается у близких родственников. Чиновники считают, что в этом случае стороны по сговору просто пытаются обналичить МСК. Более того, ограничение на осуществление сделок между ближайшими родственниками и несовершеннолетними детьми существует на законодательном уровне – ст. 37 ГК РФ.

Такая «подозрительность» ограничивает доступные варианты приобретения жилья с привлечением материнского капитала и добросовестным гражданам. Так, если ипотеку молодой семье оплачивают бабушка с дедушкой и, соответственно, выступают по кредиту заемщиками, «закрыть» сертификатом часть займа не получится.

Огни большого города


Приобретаемое на «материнские» деньги жилье может находиться только на территории РФ. Эти деньги могут быть направлены на приобретение (строительство) жилого помещения или целого жилого дома, на оплату участия в долевом строительстве или в ЖСК. Или на покрытие ипотечного кредита – как в качестве первоначального взноса, так и на погашение займа.

При этом, как сообщала БН исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик, в 60% случаев семья обращается за кредитом, когда ребенку исполнилось полгода. В 30% – когда ребенку больше года и в 10% – фактически сразу после рождения, когда ребенку нет еще и 6 месяцев.

Естественно, наиболее часто задаваемым вопросом со стороны обладателей сертификата, желающих улучшить жилищные условия, является следующий. Можно ли воспользоваться деньгами МСК раньше, чем второму ребенку исполнятся требуемые по закону три года? Увы, такая возможность существует только при операциях с ипотекой, в прочих случаях придется ждать.

В варианте с ипотекой многие семьи используют МСК для досрочного погашения части ранее взятого кредита. В то же время некоторые банки и АИЖК с нынешнего года стали принимать МСК в качестве первого взноса.

Исполнительный директор Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» (официальный партнер АИЖК) Николай Лавров раскрывает еще один момент программы: «Можно использовать средства материнского капитала для погашения кредита, выданного для приобретения строящегося жилья, если строительство еще не закончено и право собственности на жильё пока не зарегистрировано. Для этого нужно предоставить зарегистрированный договор долевого участия и нотариально заверенное обязательство, что приобретаемая недвижимость будет оформлена в собственность на всех членов семьи».

Новые времена


И в любом случае получателю придется подтверждать сам факт «улучшения». Именно поэтому, например, приобретаемая на средства МСК доля в квартире должна соответствовать минимум комнате. Иначе «улучшение» не очевидно.

Между тем в РФ не существует официальной редакции договора купли-продажи с привлечением средств материнского капитала. Поэтому профильные юристы рекомендуют согласовать будущий договор приобретения жилья в Пенсионном фонде.

Однако с получением МСК юридические обязательства граждан перед государством не заканчиваются.

По закону в число собственников приобретаемого с помощью материнского капитала жилья включаются все члены семьи, в том числе все несовершеннолетние дети. Если же это жилье только строится или приобретается в кредит или переходит в собственность семьи не сразу по какой-либо иной причине, ПФР требует нотариально заверенное письменное обязательство. В этом документе родители обещают оформить жилое помещение в собственность детей после снятия обременения. Проще говоря, не сегодня завтра дети должны стать собственниками доли нового жилья в обязательном порядке.

Недавно в СМИ прошла волна публикаций, в которых отмечалось, что эти нотариально заверенные обязательства никто не проверяет.

Оказывается, проверяют. Так, в июле этого года прокуратурой города Рубцовска «в ходе осуществления надзора за исполнением законов в отношении несовершеннолетних были установлены нарушения прав детей 2006 и 2010 годов рождения при распоряжении средствами материнского капитала».

То есть, дав нотариально заверенное обещание оформить после выплаты ипотеки на детей долю нового жилья (жилой дом и земельный участок), родители свое слово в назначенный срок не сдержали.

Прокуратура требовала признать за несовершеннолетними право на жилое помещение по 1/4 доли. И это требование было удовлетворено.

Конечно, наказание было относительно не строгим. С другой стороны, не выполняющие свои обязательства родители должны понимать, что все сделки с полученной таким образом недвижимостью можно будет оспорить и признать недействительными.

Источник: Бюллетень Недвижимостми

Вернуть налог. Пошаговая инструкция.

05.09.2012

Налог на доходы физических лиц неумолим. Купил квартиру или дом - заплати налог на недвижимость, помимо налога на остальные доходы. Продал - заплати налог на полученный доход. Потом руководство страны догадалось: квартиры и так дороги, некоторым жизни не хватит, чтобы накопить на такую покупку, а тут еще и налоги сверху, как вишенка на торте. Надо бы как-то облегчить бремя.

И теперь раз в жизни любой россиянин, купивший жилье, имеет право оформить налоговый вычет - льготу, которая предусматривает возврат налога на доходы физических лиц. Государство сначала возьмет 13% от доходов гражданина, а потом, по заявлению, вернет их в части суммы, затраченной на покупку недвижимости. Поскольку максимальный размер вычета на покупку жилья с 2008 года составляет 2 млн. рублей, получить на руки можно до 260 тысяч.

Конечно, проще было бы просто не брать налоги с суммы до 2 миллионов при покупке квартир. Но у нас не так. Поэтому за льготой придется походить.

Что это такое?

Имущественный налоговый вычет - это, по сути, возвращенный налог на доходы. Налоговый кодекс установил, что при покупке или продаже недвижимости можно либо возвратить налог, либо уменьшить налогооблагаемую базу, т.е. ту сумму, на которую вам начисляют налог.

Статья 220 Налогового кодекса РФ предусматривает два вида имущественного налогового вычета:
Вычет, предоставляемый в связи с покупкой жилой недвижимости.
Вычет, предоставляемый в связи с продажей имущества, который может выть в виде уменьшения налогооблагаемой базы либо на сумму вычета – 1 млн.рублей либо на стоимость затрат на приобретение недвижимости.

То есть как продавец, так и покупатель жилья имеют право полностью вернуть уплаченный ранее налог или уменьшить его.

При совершении альтернативной сделки оба вида вычета могут использоваться одновременно.

Продаешь или покупаешь?

Получение имущественного налогового вычета различается для продавцов и покупателей недвижимости. К примеру, продавец в декларации о налогах заявляет в числе полученных за год доходов и доход от продажи жилой недвижимости. В налоговой декларации дополнительно заполняется лист, где указывается сумма дохода от продажи, и делается заявление на вычет. На основании этого производится перерасчет налогооблагаемой базы в сторону ее уменьшения. Срок подачи декларации – с 1 января по 30 апреля.

Некоторое время спустя после подачи декларации налогоплательщику присылается квитанция с суммой начисленного налога. Оплатить ее необходимо до 15 июля года, в котором декларация подана. При опоздании с платежом со следующего дня начинается начисление штрафа.

А вот у покупателя каких-либо определенных сроков подачи документов в ИФНС нет. Это можно сделать в любое удобное время в пределах трех лет с момента покупки недвижимости. В остальном процесс оформления налогового вычета такой же, как и при продаже.

Один вычет на двоих?

Если новую квартиру купила семья, встает вопрос: оформлять налоговый вычет на одного супруга или на обоих?

На обоих? Тогда налоговый вычет способен превысить максимальные 260 тысяч. Как? Допустим, муж с женой купили квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей. Право на вычет имеет каждый из будущих хозяев. А поскольку каждому принадлежит по 50 процентов, то каждый сможет подать заявление на вычет в размере 1,5 миллионов. Следовательно, каждый получит по 195 тысяч вычета, а общая сумма составит 370 тысяч, а не 260.

С другой стороны, когда оба супруга используют свое право на имущественный налоговый вычет, при следующей покупке недвижимости льгота им полагаться уже не будет.

Пошаговая инструкция

Шаг первый - консультационный.

Все-таки, перед тем как подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета, полезно зайти в налоговую инспекцию по месту жительства. Ситуации бывают нетиповые, и разъяснения специалиста не помешают

Шаг второй - декларативный.

Теперь следует заполнить декларацию. Бланки для нее можно взять в налоговой инспекции или в интернете. На сайте www.r52.nalog.ru (веб-страница нижегородского управления ФНС) в разделе «Помощь налогоплательщику» нужно найти подраздел «Программные средства». Там опубликованы, например, «Декларация 2011» - программа подготовки сведений по форме 3-НДФЛ и 4-НДФЛ за 2011 год и «Пошаговые действия при заполнении Налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) в программном продукте «Декларация».

В глобальной сети есть и другие бесплатные программы, которые отчасти автоматизируют работу по заполнению деклараций. В крайнем случае можно обратиться в одну из юридических фирм, которая поможет заполнить документы за деньги. .

Шаг третий - документальный.

Необходимо собрать следующие документы (и на всякий случай сделать копии):

- копии паспорта, ИНН;
- заявление на выплату налогового вычета. В заявлении следует указать банковский счет, на который будет перечислен вычет;
- справка НДФЛ-2 с места работы о доходах за прошедший календарный год, подтверждающая факт начисления и уплаты подоходного налога (берется в бухгалтерии);
- подлинник и копия документов на приобретенную квартиру (договор приобретения жилья, свидетельство о праве собственности);
- подлинник и копия платежных документов, подтверждающие оплату за квартиру (расписки продавца, выписки из банка). Если жилье приобреталось в рассрочку, необходимо скопировать все платежки. Дополнительно может быть затребован кредитный договор;
- заявление от супругов по разделению долей или отказ одного из супругов от получения вычета в случае, если квартира находится в общей совместной собственности;
- заполненная налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (при получении вычета в налоговой инспекции);
- заемщикам нужно иметь справку от кредитора о выплаченных за прошедший год процентах по ипотечному кредиту. В некоторых налоговых инспекциях могут дополнительно затребовать выписку из банка о произведенных платежах, тогда надо заказать выписку cо своего лицевого счета.
- опись пакета документов.

В инспекцию предоставляются копии соответствующих документов, заверенные самими налогоплательщиками с расшифровкой подписи и датой их заверения. Подлинники указанных документов должны быть предъявлены налогоплательщиком работнику отдела по работе с налогоплательщиками при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ. При этом на копиях документов проставляется отметка об их соответствии подлинникам, а также дата принятия документов налоговым органом.

Шаг четвертый - выборный.

Получить имущественный налоговый вычет можно двумя способами:

1. в налоговой инспекции по месту жительства. И тогда вы сможете получить деньги на счет.
2. по месту работы. И тогда с вас перестанут вычитать НДФЛ до тех пор, пока вам не вернется указанная в документе сумма.

Некоторые люди сочетают оба варианта: забирают вычет в размере уплаченных за прошлый год налогов, а оставшуюся часть вычета добирают за счет прекращения отчисления налогов в последующем.

Шаг пятый - налоговый.

Если вы решили получить вычет через налоговую, то ваш пятый шаг - это подача документов в налоговую инспекцию по месту жительства. Та проводит камеральную налоговую проверку (обычно это занимает от месяца до трех).

Если вы хотите получить вычет на работе, то ваш пятый шаг - тоже визит в налоговую. Потому что в бухгалтерию нужно предоставить уведомление из налоговой инспекции о размере имущественного вычета. А для этого налоговикам предоставляются те же документы, что и в третьем шаге. Кроме того, необходимо подать само заявление на получение имущественного вычета на работе (в нем указываются реквизиты предприятия, а также все данные об объекте недвижимости). Налоговый орган должен обработать запрос в течение 30 дней со дня подачи документов, после чего заемщик получает ответ.

Шаг шестой - денежный.

Получить имущественный налоговый вычет в налоговой можно приблизительно через месяц после успешного проведения камеральной проверки.

Получить имущественный налоговый вычет у своего работодателя можно после передачи уведомления из налоговой в бухгалтерию. С этого момента ваша зарплата станет больше, так как с вас не будет взиматься подоходный налог. Если выработаете в нескольких местах, то уведомление предоставляется только одному работодателю по вашему выбору и действует до 1 января года, следующего за годом его выдачи.

Кстати

Сумма налогового вычета зависит от официальной зарплаты и уплаченных с нее налогов. Например, г-н Иванов купил квартиру за 2 млн. рублей. При этом за прошлый год он заработал 1 млн. рублей и уплатил 13% налога - 130 тысяч рублей. Г-н Иванов имеет право на получение вычета в размере 260 тыс. рублей, однако сразу всю сумму получить ему не удастся. Налоговая вернет лишь 130 тысяч. Оставшаяся часть налогового вычета переносится на следующий год. Для этого г-ну Иванову необходимо принести в бухгалтерию по месту работы справку из налоговой, где будет указана сумма невозвращенного налога. Бухгалтерия перестает брать НДФЛ из зарплаты работника, до тех пор пока ему полностью не вернутся причитающиеся деньги. Если и в течение следующего года размер зарплаты не позволит получить налоговый вычет полностью, он снова будет перенесен на последующий период, и так до бесконечности. Для этого каждый год нужно будет брать справки в налоговой и относить их в бухгалтерию по месту работы.

Источник: Полезная площадь

Ипотека осенью: рост или снижение

02.08.2012

Ипотека осенью: рост или снижение

В связи с нестабильной ситуацией в мировой экономике ставки по ипотеке в России могут вырасти. А это значит, что вместо традиционного осеннего оживления рынок ипотеки ждет стагнация или, что тоже возможно, снижение объемов.
«Газета.Ru» уточнила у банкиров, насколько вероятно повышение ипотечных ставок осенью 2012 года и стоит ли гражданам в настоящий момент торопиться с покупкой недвижимости.
Марина Полякова, руководитель аналитического центра банка DeltaCredit
Мы прогнозируем, что средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях составит 12,4-12,5% до конца 2012 года. По данным ЦБ, в мае средневзвешенная ставка по рынку составляет 12,2%, соответственно, по нашим прогнозам, ставка вырастет на 0,2-0,3% до конца года.
Размер процентной ставки напрямую зависит от фондирования. В данный момент стоимость привлечения долгосрочного финансирования повысилась и, как следствие, банки не снижают ставки по ипотечным кредитам.
Предпосылок для значительного повышения ставок до конца года на рынке сейчас нет. Присутствует негативный вариант развития событий, связанный с экономической ситуацией в ЕС, и, соответственно, ухудшение макроэкономического положения РФ. Сезонная тенденция на ипотечном рынке такова, что осенью традиционно банки предлагают скидки по процентным ставкам. Но в этом году стоимость привлеченных средств высока. Поэтому осенние сезонные акции будут направлены, по нашим прогнозам, не на снижение процентных ставок, а на либерализацию условий кредитования для разных целевых аудиторий заемщиков.
Если заемщик планирует взять ипотечный кредит, то лучше сделать это сейчас, потому что цены на рынке недвижимости летом обычно стабильны, а осенью мы прогнозируем небольшой рост цен на недвижимость.
Александр Осин, главный экономист УК «Финам менеджмент»
Сейчас на рынке рост потребительского, ипотечного кредитования существенно опережает и прирост ВВП, и прирост кредитования нефинансовых предприятий. В первом случае возникают среднесрочные дисбалансы с точки зрения соотношения тренда доходов экономики и ожидаемых доходов потребителей. Во втором случае происходит неэффективное перемещение средств, отвлечение их из сектора среднесрочных и долгосрочных реальных инвестиций, которые сейчас являются базой для восстановления. Действия ЦБ и российских законодателей будут направлены на «охлаждение» рынка кредитования в перспективе ближайших кварталов и параллельное повышение качества этого рынка за счет постепенного вытеснения с него наименее устойчивых к подобным спадам активности банков.
Принятие поправок к инструкции И110, обсуждение в Госдуме закона о банкротстве и, не исключено, повышение ставки рефинансирования ЦБР во втором полугодии обеспечат как перемещение кредитной активности банков в сферу кредитования долгосрочных реальных проектов, так и общее замедление прироста кредитного рынка при одновременном возможном увеличении инвестиций банков на рынке ценных бумаг.
Я ожидаю стабильных ставок по ипотеке в ближайшие кварталы при замедлении темпов прироста кредитования в секторе и ужесточении банками практики работы по выдаче займов.
Снижение ставок по ипотеке возможно в долгосрочном периоде в случае успеха регуляторов в их политике повышения стабильности внутреннего экономического спроса на базе частно-государственного партнерства, при росте доли инвестиций в ВВП, расширении спектра сравнительно высоко рентабельных отраслей экономии РФ. Ставки не снизились при снижении инфляции до исторически минимальных уровней, это означает, что банки, возможно, пока не готовы корректировать свои оценки перспектив динамики инфляции в РФ, да и структура экономики, ее риски не изменились после кризисного шока.
Для надежных заемщиков ситуация, возможно, не изменится принципиально, а заемщикам со сложной кредитной историей, возможно, стоит привлечь заем сейчас.
Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка
Динамика процентных ставок по ипотеке будет полностью зависеть от уровня ликвидности внутри страны, которая в свою очередь зависит от ситуации в мировой экономике. Если ситуация с ликвидностью останется без изменений (наиболее вероятный вариант), то скорее всего ставки если и подрастут, то незначительно – не более 0,5%. Если же ситуация с ликвидностью улучшится, то в конце года ставки постепенно начнут снижаться. Среди факторов, влияющих на динамику ставок по ипотеке, я бы назвал тарифную политику госбанков.
Пока крупнейшие игроки рынка намерены удерживать низкие ставки, рынок будет следовать этому же вектору.
Заемщикам я бы порекомендовал не откладывать покупку квартиры, так как цены на недвижимость стабильно растут, а в случае снижения ставок по ипотеке в будущем у заемщика всегда есть возможность рефинансировать свой ипотечный кредит.
Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент ВТБ24
Первые сигналы к росту стоимости ипотеки начали формироваться еще в 4 квартале 2011 года. Если говорить о текущей ситуации, то действительно, с начала 2012 года мы наблюдали, что ипотечные игроки повышали процентные ставки, что было обусловлено ростом стоимости привлечения.
На текущий момент ставка выдачи, после роста в течение первых 4-х месяцев 2012 года, стабилизировалась на уровне 12,2% в рублях. Повышение ставок ключевыми игроками в конце 2011-начале 2012 года уже отыграно.
Дальнейшее развитие событий на рынке ипотечного кредитования будет зависеть от внешних факторов, среди которых определяющую роль будут иметь положение на международных финансовых рынках и спрос на российский экспорт. При отсутствии макроэкономических потрясений мы прогнозируем стабилизацию процентных ставок на текущих уровнях.
Стоимость и доступность фондирования ипотечных операций остаются одними из основных сложностей рынка ипотечного кредитования.
Для ипотеки необходимо длинное и дешевое фондирование. Этого в нашей стране пока нет.
У нас недостаточно развит вторичный рынок (механизмы рефинансирования). Безусловно, шаги в этом направлении делаются, к участию в формировании данного рынка привлекаются государственные институты развития, и это дает практический эффект.
Анна Любимцева, руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
В I полугодии 2012 года наблюдался незначительный рост ставок по ипотеке: средняя ставка по рублевым кредитам, выданным в мае 2012 г., достигла 12,2% (с 11,4% – в ноябре 2011 г., когда был зафиксирован абсолютный минимум ставок за всю историю наблюдений Банка России).
Это связано, прежде всего, с негативными последствиями европейского долгового кризиса, которые выражаются в удорожании внешнего фондирования для российских банков. В этой ситуации банки вынуждены больше полагаться на внутренние ресурсы, что увеличивает конкуренцию за них и, следовательно, стоимость. Так, максимальная процентная ставка по вкладам в рублях у 10 кредитных организаций, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц, за I квартал 2012 года выросла на 0,1 п.п – до 9,5%, а во вторую декаду июня вплотную приблизилась к 10%. Таким образом, сохраняется давление на процентные ставки по кредитам, в том числе по ипотечным.
Ведущие участники ипотечного рынка уже не могут, как в прошлом году, вести конкурентную борьбу, снижая ставки. Однако рост ставок часто происходит в скрытой форме – путем отмены специальных предложений и акций – и на первый взгляд не заметен. В борьбе за заемщика банки чаще стали использовать неценовые параметры, например, сокращая количество необходимых документов при оформлении кредита и даже отказываясь от требования подтвердить доходы по форме 2-НДФЛ. С одной стороны, это позволяет банкам расширить аудиторию потенциальных заемщиков, с другой – увеличивает кредитные риски.
В дальнейшем многое будет зависеть от поведения внешних рынков. В случае реализации пессимистического сценария ставки в течение года могут продолжить свой рост, а условия кредитования – стать жестче.
Источник: Газета.Ru


Покупка квартиры у частника: нюансы последнего этапа

02.08.2012

Покупка квартиры у частника: нюансы последнего этапа
02.08.2012

Логическое завершение сделки купли-продажи квартиры, ее финальный аккорд – это передача недвижимости от продавца покупателю. Все предшествующие этапы (просмотры, торги, закладка денег в банк, подписание договора, подача его на госрегистрацию и т.п.), спору нет, тоже важны. Но именно в тот момент, когда продавец отдает ключи, и за его сутулой спиной захлопывается входная дверь, покупатель понимает: все, дело сделано, квартира однозначно моя!
Как правило, этот последний этап проходит без особых эксцессов: люди в массе своей вменяемы, продал – так уезжай. Но иногда случается и так, что все идет, что называется, «не по резьбе». Как именно и что тут делать покупателю – в этих темах разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Как оно должно быть и обычно бывает?
В те давние годы, когда автор этих строк еще не был вечно брюзжащим и одышливым толстяком, а стройным розоволицым юношей, он обучался на журналиста. В программе имелся курс древнегреческой литературы, и я на всю жизнь запомнил требования к классической драме – единство места, времени и действия. С этих позиций и рассмотрим интересующий нас предмет.
Итак, место. Здесь без вариантов – только сама передаваемая квартира. Как ни любят некоторые риелторы свой родной офис (там же чай, компьютерные пасьянсы и возможность посудачить с товарками), тут приходится, кряхтя, отправляться на объект – дабы убедиться, что он в порядке, не произошло никаких аварий и т.п.
Второе – время. Опрошенные нами эксперты называли разные сроки. «По сложившейся практике свободные квартиры передаются в течение одного дня после регистрации либо в срок, не превышающий семи дней, - считает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – При альтернативных сделках сроки зависят от количества квартир в цепочке: сначала передается последняя квартира, потом предпоследняя, покупатель первой квартиры ждет освобождения в порядке очередности». Елена Жданова, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья», говорит о времени от двух недель до двух месяцев. С чем согласились абсолютно все специалисты рынка (даже называя несколько отличающиеся конкретные сроки) – этот вопрос определяется сторонами сделки. Как покупатель с продавцом договорятся – так и будет.
Теперь о действиях. Их, напоминает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», довольно много:
1. покупатель должен удостовериться в том, что квартира передается ему в том состоянии, которое было согласовано до сделки;
2. производится финишный контроль отсутствия у продавца задолженностей по квартплате и оплате коммунальных услуг до дня передачи квартиры;
3. покупатель получает от продавца расчетные книжки и прочие необходимые документы (например, паспорта и инструкции по эксплуатации оборудования, передаваемого вместе с квартирой) и ключи;
4. стороны сделки фиксируют отсутствие претензий друг к другу.
Все перечисленное записывается в специальном документе – акте приема-передачи. Несмотря на некоторую внешнюю «несерьезность» (акт составляется в произвольной форме, может быть написан от руки и просто подписывается сторонами – не надо его никак заверять, ставить печати), это очень важная бумага. Именно с подписанием передаточного акта договор считается окончательно исполненным. А отказ одной из сторон подписать акт, напоминает Олег Самойлов, может считаться нарушением договорных обязательств. Это дает возможность противоположной стороне подавать иск о возмещении нанесенных убытков согласно п. 1 ст. 405 ГК РФ («Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения»).
«Разумный» - это какой?
Рассмотрим теперь пункты из предыдущей главы. Начнем со сроков, в которые должна состояться передача квартиры. Вся названная конкретика (день, неделя, два месяца…) – это т.н. «традиции делового оборота». Иными словами, на рынке «все поступают так». А если кто-то вдруг не поступает? Тогда, по логике, надо обращаться к законам. В них же, как выясняется, царит «тьма египетская».
«Ст. 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи», - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недижимость». А если этот срок вовсе не указан? Тогда вступает в силу ст. 314, которая – увы! – написана в высшей степени обтекаемо. Судите сами: «2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства». Надо ли говорить, что представление о «разумности» у граждан бывает самое разное – иллюстрацию этому вы сможете прочитать ближе к концу данной статьи.
Сначала корица, потом разгром
Еще один мощный источник конфликтов – состояние квартиры. Дело в том, что к просмотрам продавцы лезут из кожи вон, стараясь придать своему объекту «товарный вид». Написано немало рекомендаций о том, как надлежит это делать: убраться в квартире, вымыть окна, наполнить помещения запахом булочек с корицей… К окончанию сделки никаких резонов «цеплять на морду имидж» у продавца уже нет – деньги ведь получены. Какая уж тут корица – частенько квартиры передают в состоянии, лучше всего описываемом словом «разгром». Автору (некий личный опыт имеется) приходилось видеть подобное жилище. Особенно тронула деталь: выдранные из стен электророзетки. Дом старый, соответствующие изделия – черного советского пластика, этакие «крестники плана ГОЭЛРО», но бережливый продавец зачем-то выковырял их…
Между тем, напоминает Александр Рюмин, коммерческий директор агентства недвижимости «Премьер эстейт», закон подразумевает передачу квартиры в пригодном для проживания состоянии. «Это как минимум наличие всей сантехники, плиты, стекол на окнах, дверей на своих местах», - говорит эксперт.
Что же делать, если вы, покупатель, приехали в квартиру, а там подобное безобразие? Как обращает внимание Светлана Кузнецова, специалист по работе с недвижимостью ЗАО «Триумфальная арка», ответ можно найти в п. 2 ст. 556 ГК: «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи, … не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора». Иными словами, квартиру, конечно, надо принять – не отказываться же. Но все свои претензии внести с передаточный акт и впоследствии обращаться в суд, требуя от продавца соответствующей компенсации.
Частным случаем данной проблемы является ситуация, когда объект продается с обстановкой: за прекрасную мебель и бытовую технику, которые продавец оставляет в квартире, он получает от покупателя дополнительную денежку. Как гарантировать, что все это имущество действительно останется? Пути два: либо включить соответствующие пункты в договор купли-продажи, либо составить на этот счет отдельный документ. В любом случае, говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», должна быть составлена подробная опись передаваемого имущества, его стоимость, четкие фотографии, а также отмечено его состояние. Также необходимо указать, какие штрафные санкции будут возложены на продавца в случае нарушения.
Потому как если ничего этого не сделать – придется просто положиться на порядочность противоположной стороны. А простая формулировка вроде «два дивана» (без указания, что же это за диваны такие и в каком состоянии) может привести к тому, что в день получения квартиры вы обнаружите пару предметов мебели, принесенных с соседней помойки… «Возмущаться, доказывая, что обо всем было договорено совсем не так, будет абсолютно бесполезно», - подводит итог Римма Балясникова, директор отдела информации агентства ЕГСН.
Жилищно-коммунальные страдания
Еще одним пунктом, упомянутым в первой главе нашего повествования, было подтверждение, что у квартиры нет долгов по квартплате и коммунальным платежам – с получением от продавца соответствующих оплаченных квитанций. Если вдруг случилось так, что непогашенные счета есть – тут два варианта. Либо берем с продавца соответствующую сумму (заплатим потом сами), либо – если продавец отказывается – вносим соответствующую претензию в акт приема-передачи.
Практика показывает, что соответствующие организации (ЖЭКи, телефонные узлы, филиалы «Мосэнерго»), конечно, очень хотят получить все долги за прошлые годы. Хотят настолько, что напрочь «забывают» о ст. 153 Жилищного кодекса РФ, где вообще-то ясно сказано, что «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». В переводе на более понятный язык это означает, что покупатель квартиры отвечает по всем долгам, возникшим после регистрации договора купли-продажи в Росреестре – соответствующая дата проставлена на Свидетельстве о собственности. А если организации ЖКХ имеют какие-то претензии к тому, что произошло до этой даты – они могут разыскать прежнего хозяина квартиры и потребовать деньги с него.
Опираясь на собственный опыт, автор может засвидетельствовать: жилищно-коммунальные трудящиеся, когда дело доходит до обсуждения данной темы, обычно изволят очень громко визжать и даже топать ножками. Но стоит деликатно намекнуть, что содержание вашего конфликта и текст ст. 153 ЖК вы сейчас изложите на бумаге и отнесете в прокуратуру с просьбой проверить, нет ли здесь вымогательства с использованием служебного положения – вышеозначенные трудящиеся ЖКХ скучнеют и переводят разговор на погоду.
История из жизни
Говорят, на ловца и зверь бежит. Трудясь над данной темой, обозреватель www.metrinfo.ru узнал, что знакомая одной из его коллег попала в какую-то проблемную ситуацию, связанную с освобождением квартиры. Позвонив этой женщине (назовем ее Людмилой), мы услышали такой рассказ:
«Квартиру я покупала в апреле. Продавец мне не очень понравилась – такая наглая молодая баба (оценка, конечно, не очень лестная – но, как мне кажется, Людмила вполне имеет на нее право – В.А.). В частности, она оставила нам серьезные долги по коммунальным платежам.
Кроме этого, в квартире обнаружились шесть огромных кроватей. Дело в том, что хозяйка раньше сдавала жилье… баскетбольной команде. И мебель оказалась под стать тем гигантам, которые жили здесь.
Кровати она вывозить отказалась. Довольно категорично потребовала, чтобы они «какое-то время» полежали на балконе. Я, добрая душа, согласилась. Сошлись на том, что имущество будет вывезено в течение месяца.
Потом начались звонки по телефону: незнакомые люди интересовались мебелью. Некоторые даже приезжали посмотреть. Стыдили меня за то, что я в объявлениях указывала, что мебель хорошая и новая – а она старая и огромная. Как выяснилось, прежняя хозяйка пыталась свое имущество продать, для чего размещала объявления на досках в интернете. Там писала, что все новое – а мне приходилось оправдываться перед незнакомыми людьми, объясняя, что это не я писала насчет замечательного состояния.
Прошел месяц, потом еще один, и еще. Покупать кровати никто и не думал, а прежняя хозяйка постоянно звонила и выторговывала у меня еще «недельку». Прекратил это дело только мой взрослый сын – он позвонил и категорически потребовал, чтобы мебель уехала в ближайшую субботу. Продавец, конечно, выразила свое смертельное возмущение – но в означенный день приехала. Несчастный мальчонка хилого вида (на грузчиках она, получается, тоже сэкономила) отнес этот хлам туда, где ему и место – на соседнюю свалку».
Обсуждать тут моральный облик продавца не хочется – в виду очевидности предмета. Обратим внимание на прочее.
Во-первых, покупатель проявила себя как психологически не очень крепкий человек. Что ж – имеет право: клиент не обязан все уметь и знать, он квартиры покупает не каждый день. Но у Людмилы был агент – и этот «специалист по недвижимости» (кавычки тут, думаю, вполне уместны) самоустранился от решения проблемы. Не очень красиво, правда? И разруливать ситуацию пришлось сыну Людмилы.
Второе: Людмилу очень интересовал вопрос, не могла ли она просто выбросить эти так надоевшие ей кровати? Тут сложно – с одной стороны, это имущество, которое де-юре принадлежит старой собственнице квартиры. Выбросить его – значит, с юридической точки зрения, совершить самоуправство, распорядившись чужим. Но – с другой стороны – по закону, нечто существует только в том случае, если упомянуто в документах. А нет записи – нет вещи. Так что вывод получается такой: если бы продавец навязала Людмиле письменное обязательство хранить эти многострадальные кровати до морковкиного заговенья, Людмила попала бы в очень тяжелое положение: надо было бы вывозить вещи на склад, оплачивать хранение. Но ничего письменного, не было – только устное соглашение. А значит, надо было после первого же месяца отправить хлам на помойку, а при последующем звонке продавца изобразить страшное удивление: какие-такие кровати?! Лично меня бы совесть после этого совершенно не мучила…
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Изученная нами тема относится к числу тех, что мало регулируются законом. По существу, категорически требуется только одно – подписать акт приема-передачи, а в остальном все «по соглашению сторон» да «в разумные сроки». Вывод очень простой: обо всем надо договариваться заранее, и все соглашения сразу фиксировать в письменном виде. Дабы не объявился потом такой персонаж, как тот, что попался Людмиле, и не стал выторговывать «недельку» за «неделькой».
Комментарии экспертов
Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам
В ГК РФ не разъясняется, что понимается под разумным сроком, вследствие чего между сторонами может возникнуть спорная ситуация, решать которую будет суд. При разрешении таких споров суд учитывает все обстоятельства сделки. Если в разумный срок после заключения договора передача товара не произведена, то продавец обязан это сделать в течение семи дней со дня предъявления требования покупателя (все требования к продавцу с указанием срока на исполнение нужно оформлять в письменной форме).
На наш взгляд с учетом обычаев делового оборота и правоприменительной практики максимально разумным сроком является один месяц с даты регистрации договора, при условии, конечно, что уклонение от передачи не связано с неисполнением покупателем обязанности по оплате имущества.
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»
Подписание передаточного акта означает, что с этого момента обязанности по содержанию квартиры переходят от продавца к покупателю. Важное обстоятельство заключается в том, что в передаточном акте покупатель указывает, имеет ли он претензии к жилью или нет. Как правило, такие претензии отсутствуют, хотя стоит присмотреться к квартире повнимательнее. Например, если через месяц после покупки в квартире прорвет водопровод и затопит соседей, то покупатель не сможет доказать, что это не его вина. Только указание всех недочетов и неисправностей в передаточном акте будет служить законной защитой и оправданием.
Игорь Боачев, генеральный директор Агентства недвижимости ООО «АэНБИ»
Был случай с земельным участком – продавец продавал участки с полуразрушенными блочными ФБС фундаментами. Покупатель перед сделкой попросил небольшую скидку и сказал, что решит проблемы со строительным мусором или будущим фундаментом сам. Продавец отказался, сказав, что пригонит кран и заберет блоки. Кранов, для вывоза блоков пришлось пригонять три, а работа по вывозу блоков обошлась в 6 раз дороже, чем стоят новые блоки и плиты с доставкой. Тут конечно, мне пришлось много и долго следить за процессом, постоянно подгонять и настаивать на вывозе, т.к. продавец, поняв, что он сделал глупость, вообще перестал торопиться. Спасло только то, что с продавца до полного исполнения взятого им обязательства бала удержана приличная сумма, которую ему было жалко терять.
Юрий Шаранов, Генеральный директор ГЦН-групп
Мне вспоминается случай, когда мужчина купил квартиру и через полгода «залил» соседей снизу, так как в ванной прорвало трубы (они были неправильно заменены по вине предыдущего владельца квартиры). Этому человеку удалось доказать виновность в произошедшем предыдущего собственника и взыскать с него определенную сумму денег. К сожалению, подобные случаи скорее исключение, чем правило. Чаще всего в такой ситуации новому владельцу ничего не удается доказать.
Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»
По договору купли-продажи продавец обязуется освободить и передать квартиру в какой-то срок. Проблема может возникнуть, если продавец не передает ключи от квартиры и с ним нет возможности связаться. Даже имея документы о собственности, покупатель не имеет право самовольно взламывать дверь квартиры. Нужно привлекать сотрудников полиции. А если продавец отказывается пускать покупателя в квартиру, то выселить его можно только по решению суда. После передачи квартиры и подписания передаточного акта, покупатель освобождает квартиру самостоятельно и может обратиться с иском к продавцу о взыскании связанных с этим расходов.
Аркадий Власенко, генеральный директор ООО «АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный»
Хорошей страховкой от плохого поведения продавца является удержание части суммы от продажи у покупателя или третьего лица (риелтора), как правило, достаточно удержать 50–100 тыс. рублей. Передаточный акт должен составляться в обязательном порядке, но в Москве он составляется реально и сдается на регистрацию после регистрации сделки купли-продажи, а в Московской области формально и сдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи, одновременно. Это связано с тем, что в области этот передаточный акт (если его сдать после регистрации сделки) будут регистрировать как саму сделку, т.е. минимум 14 дней, что, как правило, не устраивает и продавца и покупателя и риелтора.
Источник: Metrinfo.Ru